Le montage d'opérations immobilières implique une prise en considération d'une grande variété de problématiques. Quelles sont les étapes-clés d'une opération de construction-réhabilitation ? Comment prévenir les litiges dans le cas d'un recours à la sous-traitance ? Quelle garantie contre les risques en matière de construction ? Comment se protéger et organiser la répartition des responsabilités pénales et civiles ? Ce parcours répond à l'ensemble des questions auxquelles est confronté tout responsable de montage d'opération immobilière.
Objectifs pédagogiques
Programme de la formation
Engagement
Construction - réhabilitation : étapes-clés du montage d'opérations immobilières (2 jours)
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Déterminer le contexte du montage d'opération
Aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zoneOutils de programmation de l'opérationImpact du développement durableÉtape administrative : permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable ...Définir les rôles et responsabilités des acteurs de la construction
Obligations et responsabilités du maître d'ouvrage :Responsabilités pénales du maître d'ouvrageExpression des besoins fonctionnels du maître d'ouvrageLe respect des règles générales de construction, de la RT et de la REL'obligation de vigilanceFautes et défaillances du maître d'ouvrage Obligations du maître d'œuvre à l'égard du maître d'ouvrage :Respecter les règles de l'art, renseigner et conseillerExécuter les travaux prévus, tenir les délais prévisionnelsConduire la phase contractuelle du montage d'opération
Types de marchés et clauses essentielles, rédaction des clauses d'indexation, de révision et d'actualisationPièces constitutives du marché, application des normesContrats d'architecte et de contrôle techniqueContrats d'entreprise : entreprise générale, lots séparés, groupements d'entreprisePrécautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitanceParticularités du marché publicSuivre la bonne exécution du chantier
L'ordre de service de démarrageLe sous-traitant :Définition et missionsPaiement du prix par le maître d'ouvrageResponsabilitéLa défaillance d'entrepriseSécuriser la reprise du chantier par une autre entrepriseIntervenir en cas de malfaçons en cours de travauxRéagir en cas de défaillance de l'entreprise prestataireAvoir les bons réflexes en toute circonstancePermettre le relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délaisRéceptionner les travaux
Enjeux de la réception, déclencher l'acte de réceptionMise à disposition anticipée ne valant pas réceptionRéagir face aux désordres apparentsDéterminer le régime de garantie du maître d'ouvrage
Garantie de parfait achèvement, biennale, décennale des malfaçons, trentenaire Dommages intermédiairesExonérations de responsabilitéIdentifier les assurances construction
Assurance responsabilité décennaleDOCNRTRCCCRD RC et RC PROOpérations de promotion immobilière (2 jours)
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Examiner l'environnement immobilier
Identifier le terrain et contacter les propriétairesVérifier le risque de préemption et la possibilité de construireAdapter le terrain au projet de construction
Remembrement urbain et regroupement de parcellesDivision de propriété et lotissementsDéterminer les contraintes d'urbanisme
RéglementationServitudesProcéder à l'étude environnementale du site
Caractéristiques physiques et naturellesRessources locales et réseaux, risques naturels et technologiquesContraintes locales et de voisinageRecours aux énergies renouvelablesOrganisation d'un chantier à faible nuisancesExaminer le cadre juridique et financier de son montage immobilier
Étudier le marché en vue de monter un programme adaptéÉtablir les différents bilans financiers prévisionnelsSynthèse :Etude d'opportunitéEtude de faisabilité et programmationSécuriser le montage juridique et opérationnel
Acquérir la propriété du terrain ou les droits de construire sans transfert de propriétéSélection la bonne de forme de société pour porter le projetIngénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)
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Préparer le dossier financier
Distinguer les opérations à court terme (promotion, rénovation…) et opérations à long terme (investissement locatif, valorisation…)Mener les études préalablesEtablir le dossier financier
Etablir le bilan provisoireProcéder à l'examen des risques et des potentialitésEtablir le bilan définitifDéterminer les flux de trésorerie (cash-flow)
Les caractéristiques communes des opérations immobilièresLes flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long termeLes flux de financementLes autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)Calculer les principaux ratios d'un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)
Ratio de risqueRisque foncier/risque travauxLa détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnelModéliser un investissement immobilier locatif
Le coût de l'investissementL'entretien récurrent et les gros entretiensLes perspectives locativesLe problème de la vacance des locauxLes ratios de risquesFinancement et refinancementAnalyser la rentabilité financière du projet immobilier
Les outils mathématiques d'analyse financièreMesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI)Le délai de récupération du capital investi (pay back)La valeur actuelle nette (VAN)Le taux de rendement interne (TRI)Déterminer l'incidence du financement de l'investissement long terme
Quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l'endettement (ou effet massue)Quand recourir à l'emprunt ? les différents types d’emprunts et instruments financiers (swap, cap…)Mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilitéDéterminer les risques inhérents à l'investissement immobilier
Le risque propre aux fluxLe risque sur le capitalResponsabilités et assurances des constructeurs : notions-clés (2 jours)
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Identifier le cadre réglementaire de l'assurance construction et ses implications pratiques
Intervenants à l'acte de construire et missions respectives ( shéma)Grands principes portant sur la responsabilité des constructeursRôle du Bureau central de tarificationNotion d'ouvrages exclus de l'obligation d'assurance constructionNotion de dommages causés aux ExistantsPlafonnement de la garantie obligatoireNotion d'ouverture de chantier ( DOC)Décrypter les principes de responsabilité liés à la réception des travaux et les garanties légales associés
Caractéristiques et effets de la réception de l'ouvrage (art. 1792-6 du Code civil)Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 du Code civil ) : quelle obligation pour l'entrepreneur ?Garantie responsabilité décennale (art. 1792 et s. du Code civil) : quelles obligations pour les Constructeurs ?Garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3 du Code civil), dommages immatériels consécutifs et garanties complémentaires à la décennaleDistinguer le régime de la responsabilité contractuelle et quasi délictuelle des constructeurs avant et après réception
Cadre général de la responsabilité civile professionnelle des constructeurs avant et après réceptionTroubles anormaux de voisinage et Dommages IntermédiairesAnalyser les mécanismes portant sur les assurances de chantier
Contenu des garanties dommages-ouvrage, assurance décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) et Contrat Collectif de Responsabilité Décennale (CCRD)Souscription du contrat dommages-ouvrage et la portée des attestations d'assurance responsabilité civile décennaleAssurance Tous Risques Chantier et assurance dommages-ouvrageDéclarer un sinistre dommages-ouvrage
Enjeux pratiques au stade de la souscriptionModalités de mise en œuvreSe conformer à la prescription biennale (Art L114-1 CA)
Principe et limites des garanties souscrites par les constructeursModalités de mise en œuvreRéussir son expertise
Déroulement de l'expertisePrescription des actionsTransfert
À qui s’adresse cette formation ?
Promoteurs - Responsables de la maîtrise d'ouvrage - Responsables d'opérations immobilières - Avocats
Pré-requis
Aucun prérequis nécessaire
Moyens pédagogiques
Satisfaction et Evaluation
Financement de la formation
Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, le coaching, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement. Suite à la réforme de la formation 2018, les missions des OPCO vont être redéfinies d’ici 2021.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.