Le montage d'opérations immobilières implique une prise en considération d'une grande variété de problématiques. Comment se repérer en matière d'urbanisme ? Comment obtenir un permis de construire ? Quelles sont les étapes-clés d'une opération de construction-réhabilitation ? Quels sont les risques financiers ? Comment prévenir les litiges dans le cas d'un recours à la sous-traitance ? Quelle garantie contre les risques en matière de construction ? Comment se protéger et organiser la répartition des responsabilités pénales et civiles ?Le cycle professionnel « Être Responsable de montage d'opérations immobilières » répond à l'ensemble des questions auxquelles est confronté tout responsable de montage d'opération immobilière.
Objectifs et compétences visées de la formation
Maîtriser les règles juridiques, techniques et financières d'une opération immobilièreIdentifier les risques et sécuriser juridiquement le projet à chacune des étapesPiloter et coordonner un montage immobilierGérer les éventuels sinistres, en lien avec l'assureur
Programme
E-Start
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Programme de cette formation
Droit de l’urbanisme : panorama des problématiques essentielles ( 2 jours)
Se repérer dans le cadre légal du droit de l'urbanisme
Identifier les acteurs de l'urbanisme
Communes, intercommunalités, départements et régions, État
ABF, commission de sécurité et des sites
DDT, établissements mixtes, SEM
Débat : les relations avec les acteurs
Analyser la réglementation et les procédures portant sur la planification de l'usage du sol
Inventaire des textes applicables : Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois littoral et montagne, directives territoriales d’aménagement et de développement durable, PIG, OIN, PSMV…
Réglementation locale : SCOT, SRADDET, POS/PLU et carte communale
Hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
Impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, loi ÉLAN
Procédures opérationnelles d'aménagement : ZAC, lotissement, expropriation…
Procédures de concertation : projets concernés, procédures obligatoires ou facultatives, freins et leviers de la concertation
Partage d'expériences : échanges autour des différents documents d'urbanisme POS/PLU, SCOT
Analyser le régime juridique encadrant le contrôle de l’usage des sols
Lister les autorisations d'urbanisme
Certificats d'urbanisme
Permis de construire
Permis d'aménager
Déclaration préalable
Cas pratique : distinguer les autorisations d'urbanisme
Cerner le régime applicable
Domaines d'application respectifs des autorisations d'urbanisme et pièces obligatoires requises
Instruction et délais de validité
Rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait
Questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
Cas des secteurs sauvegardés
Incidences depuis la réforme de l'urbanisme commercial et la loi ÉLAN
Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral
Partage d'expériences : échanges autour des conséquences du coronavirus sur les autorisations d'urbanisme
Déterminer les conséquences fiscales et les risques contentieux en matière d'urbanisme
Cerner les incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier
Taxe d'aménagement et versement pour sous-densité
Autres taxes et participations : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive
Taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles
Quiz : la fiscalité applicable
Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme
Contentieux administratif
Contentieux civil
Contentieux pénal
Débat : les risques contentieux en matière d'urbanisme
Permis de construire : comment l'obtenir ? (2 jours)
Elaborer le dossier de demande de permis de construire
Cerner le champ d’application du permis de construire
Travaux soumis à permis de construire
Cas où une déclaration de travaux suffit
Notion de surface de plancher et d'emprise au sol
Quiz : recourir au permis de construire
Identifier les étapes préalables à l’élaboration du dossier
Point sur les règles d'urbanisme s'imposant aux demandes de PC
Règles non prises en compte au titre du PC
Identifier les documents à consulter avant la demande
Opportunité d’un certificat d'urbanisme créateur de droit acquis
Plan d'actions : lister les étapes préalables
Monter un dossier complet
Auteur de la demande
Nature des travaux et destination des constructions
Recours obligatoire à l’architecte
Descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site, projet architectural
Evaluation environnementale
Atelier « Monter un dossier de permis de construire »
Construction d'outils (check-list) : identifier les pièces obligatoires et facultatives d'un dossier de PC complet
Cas pratique : compléter le Cerfa
Exercice de synthèse (mindmapping) : construire une carte mentale visuelle des étapes du montage et des acteurs concernés
Déterminer les règles d'instruction et de délivrance du permis
Autorités et organismes compétents
Etapes clés de l’instruction du dossier
Intervention de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : pouvoirs légaux d’intervention, portée de sa décision et recours possibles
Délais d'instruction
Permis exprès et permis tacite
Articulation avec les législations de l'urbanisme commercial, de l'environnement et de l'archéologie préventive
Pointer les taxes d'urbanisme
Point sur les principales taxes d'urbanisme
Détail de la taxe d'aménagement
Quiz : mémoriser les taxes
Organiser le lancement du chantier d'urbanisme
Démarrer le chantier après l’obtention du PC
Conditions d'affichage
Déclarer l’ouverture de chantier/l’achèvement des travaux
Rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers
Règles de péremption
Débat : les bons réflexes avant le démarrage de chantier
Réagir en en cas de modification du projet
Permis modificatif
Permis nouveau
Cas pratique : que faire lorsqu'une extension d’un bâtiment existant est non conforme ?
Traiter le contentieux
Lister les types de contentieux
Contentieux administratif
Conditions de recevabilité du recours des tiers
Contentieux civil et pénal
Analyser le contentieux du permis et le retrait administratif
Hypothèses relevant du contentieux du permis
Retrait adminsitratif : conditions
Elaborer une stratégie judiciaire
Étude de cas : analyser et commenter la jurisprudence récente portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)
Études préalables et préopérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement ( 1 jour)
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, à partir d’exemples concrets, les participants suivent les différentes étapes préopérationnelles en matière de recherche foncière, constructibilité, études de marché (mise en œuvre), programme (phasage calendaire), budget (bilan prévisionnel…)
Relever les objectifs des études préalables et préopérationnelles
Pour le maître d'ouvrage
Pour les autres acteurs de l'opération de construction envisagée
Outil de motivation de la programmation
Aide à la décision de lancement : foncier et urbanistique
Étudier les critères d’appréciation du site impactant le projet
Emplacement et marché immobilier
Géométrie et orientation
Nature du sous-sol
Risques de pollution
Risques archéologiques
Servitudes : d'utilité publique, privées/légales ou conventionnelles
Dispositions de droit privé (cahier des charges…)
Loi sur l’eau
Réglementations environnementales
Etudes d’impact
Périmètres protégés par la réglementation sur le patrimoine naturel
Abords des monuments historiques
Réaliser l’esquisse de constructibilité
Règles d'urbanisme à respecter
Définition et calcul des surfaces
Appréciation de l’optimisation du projet
Calculer les coûts des travaux
Ratios
Critères de variabilité
Définir le budget prévisionnel
Déterminer la charge foncière admissible
Construction - réhabilitation : étapes clés du montage d'opérations immobilières ( 2 jours)
Suivre le bon déroulé de chacune des étapes d'une opération de construction
Cerner le contexte du montage d’opération
Aspect foncier de l’opération : constructibilité et fiscalité de la zone
Outils de programmation de l’opération
Répartir les rôles entre maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et autres intervenants et définir les responsabilités de chacun
Impact du développement durable
Maîtriser les étapes administratives et les règles applicables
Permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable…
Cas des immeubles de grande hauteur et des ERP
Changement d’affectation de locaux
Gérer la phase contractuelle du montage d’opération
Types de marchés et clauses essentielles, rédaction des clauses d’indexation, de révision et d’actualisation
Pièces constitutives du marché, application des normes
Contrats d’architecte, de contrôle technique
Contrats d’entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, groupements d'entreprise
Précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance
Cerner les obligations des différents acteurs : constructeurs et maître d'ouvrage
Faire face aux litiges en cours de chantier
Réagir en cas de défaillance de l’entreprise prestataire
Sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise
Intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
Réceptionner les travaux en cas de défaillance de l'entreprise et préserver les voies de recours
Permettre le relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais
Suivre le paiement du prix par le maître d’ouvrage
variations prévisibles du prix, indices, révision et actualisation
vérifier les situations de paiement
modalités de paiement et retenues de garanties
justifications et sanctions au non-paiement du prix
Cerner les obligations des constructeurs à l’égard du maître d’ouvrage pendant l’opération
respecter les règles de l’art, renseigner et conseiller
exécuter les travaux prévus, tenir les délais prévisionnels
Réceptionner des travaux
enjeux de la réception, déclencher l’acte de réception
mise à disposition anticipée ne valant pas réception
réagir face aux désordres apparents
Distinguer les garanties après réception et les assurances construction
Mettre en œuvre des garanties après la réception
garantie de parfait achèvement, biennale, décennale des malfaçons, trentenaire : comment les préserver ?
dommages intermédiaires
exonérations de responsabilité
Appréhender les assurances en matière de construction
Aperçu
Actualité
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l'étude d'une opération de construction dans toutes ses étapes
Ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières ( 1 jour)
Constituer le dossier financier d'une opération immobilière
Préparer le dossier financier
Distinguer les opérations à court terme (promotion, rénovation…) et opérations à long terme (investissement locatif, valorisation…)
Mener les études préalables
Etablir le dossier financier
Etablir le bilan provisoire
Procéder à l'examen des risques et des potentialités
Etablir le bilan définitif
Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)
Les caractéristiques communes des opérations immobilières
Les flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme
Les flux de financement
Les autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)
Mesurer les indicateurs d'un programme d'investissement immobilier
Calculer les principaux ratios d'un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)
Ratio de risque
Risque foncier/risque travaux
La détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel
Cas pratique : utiliser un modèle prévisionnel d’une opération de promotion-construction
Modéliser un investissement immobilier locatif
Le coût de l'investissement
L'entretien récurrent et les gros entretiens
Les perspectives locatives
Le problème de la vacance des locaux
Les ratios de risques
Financement et refinancement
Cas pratique : utiliser un modèle prévisionnel d'investissement immobilier à LT
Analyser la rentabilité financière et l'incidence du financement de l'investissement long terme
Analyser la rentabilité financière du projet immobilier
Les outils mathématiques d'analyse financière
Mesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI)
Le délai de récupération du capital investi (pay back)
La valeur actuelle nette (VAN)
Le taux de rendement interne (TRI)
Cas pratique : calculer un ROI, le pay back, une VAN, un indice de profitabilité, un TRI
Déterminer l'incidence du financement de l'investissement long terme
Quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l'endettement (ou effet massue)
Quand recourir à l'emprunt ? les différents types d’emprunts et instruments financiers (swap, cap…)
Mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilité
Cas pratique : simulations financières et incidences du financement
Déterminer les risques inhérents à l'investissement immobilier
Le risque propre aux flux
Le risque sur le capital
Étude de cas : la notion de bris de rations, comment les surmonter ?
Sous-traitance et construction : obligations contractuelles et responsabilités ( 1 jour)
Identifier la sous-traitance et les rapports entre les acteurs de la construction
Cerner la notion de sous-traitance
Place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics
Distinguer la sous-traitance d’autres contrats, fausse sous-traitance, prêt illicite de main d’œuvre, marchandage
Critères de qualification, étendue de la sous-traitance
Cas pratique : distinguer vraie et fausse sous-traitance, la prestation de service, la cotraitance, à partir de situations concrètes
Identifier les acteurs de la sous-traitance
Entrepreneur principal, sous-traitant de premier, de second rang et rang inférieur, Maître d'ouvrage
Rôle et responsabilités des autres intervenants (maîtrise d'oeuvre, MOD)
Relever les liens particuliers entre les différents acteurs
Liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
Absence de liens contractuels et obligations légales entre le Maître d'ouvrage et le sous-traitant
Responsabilités du Maître d’ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier…
Acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement par le Maître d'ouvrage (marchés privés/publics)
Obligations indirectes et risque de requalification
Étude de cas : au travers de décisions de justice, repérer les difficultés et les risques contentieux attachés au contrat de sous-traitance
Déterminer les aspects légaux et financiers en matière de sous traitance
Appréhender les obligations légales et contractuelles des parties
Que peut exiger le Maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant ? les bonnes attitudes du MO
Importance de la rédaction du CCAP
Que peut demander l'entreprise principale qui veut sous-traiter ?
Droits, obligations et responsabilité du sous-traitant
Règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement , coordination SPS…), la carte professionnelle obligatoire
Exercice d'application : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions
Examiner les conditions financières
Modalités de paiement du sous-traitant, l’autoliquidation de la TVA
Quid en cas de défaillance de l'entreprise principale ?
Gérer les incidents du début à la fin de la sous-traitance
Procéder à la résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal
Causes possibles, que faire en cas d'abandon de chantier ? quid du devenir de l'ouvrage ?
Cas particuliers de la faillite du sous-traitant
Résoudre des incidents lors de l'exécution des prestations ou des travaux
Défaillance d'une partie (dépôt de bilan…), responsabilité des acteurs
Cas de sous-traitances en chaîne
Réparation des dommages, la mise en jeu des assurances
Cas pratique : suite à l'apparition d'un dommage, répartir les responsabilités
Assurance construction : prévention et gestion des sinistres ( 2 jours)
Appréhender le champ d'application de l'assurance construction
Distinguer la responsabilité décennale, le dommage de nature décennale et la garantie décennale
Appréhender la notion d'Ouvrage immobilier non soumis et ceux soumis
Définir un désordre de nature décennale
Identifier les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
Distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance
Quiz de synthèse : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale
Cerner les dommages couverts par une assurance
Dommages matériels graves liés à la construction elle-même
Dommages aux Existants
Dommages intermédiaires
Notion de dommages immatériels consécutifs
Travaux sous-traités
Dommages causés par l'absence d'ouvrage
Cas pratique : identifier les dommages relevant de l'assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
Cerner les différentes garanties en matière de construction
Distinguer les contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage
Assurance dommages-ouvrage
Contrat de constructeur non réalisateur ( CNR)
Contrat collectif de responsabilité décennale ( CCRD)
Contrat tous risques chantier ( TRC)
Contrat multirisque
Distinguer les assurances de responsabilité des constructeurs
Contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
Contrat de responsabilité décennale
Exercice d'application : mise en œuvre de l'assurance DO à partir d'un cas concret
Gérer les sinistres en matière de construction
Déclencher l'assurance dommages-ouvrage
Point de départ des garanties
Mise en œuvre des garanties
Obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré
Subrogation
Régler un sinistre relevant de l'assurance de responsabilité décennale
Point de départ des garanties
Garantie décennale obligatoire en capitalisation
Exclusions de garantie
Causes d'exonération de la responsabilité décennale
Chiffrer et réparer le dommage
Expertise amiable réglementaire de l'assurance dommage-ouvrage
Interruption du délai de garantie
Prescription en matière d'assurance
Mise en situation : comment réagir lors de la survenance d'un dommage et de son suivi en phase d'expertise ?
Appréhender le champ d'application de l'assurance construction
Distinguer la responsabilité décennale, le dommage de nature décennale et la garantie décennale
Appréhender la notion d'Ouvrage immobilier non soumis et ceux soumis
Définir un désordre de nature décennale
Identifier les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
Distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance
Quiz de synthèse : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale
Cerner les dommages couverts par une assurance
Dommages matériels graves liés à la construction elle-même
Dommages aux Existants
Dommages intermédiaires
Notion de dommages immatériels consécutifs
Travaux sous-traités
Dommages causés par l'absence d'ouvrage
Cas pratique : identifier les dommages relevant de l'assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
Cerner les différentes garanties en matière de construction
Distinguer les contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage
Assurance dommages-ouvrage
Contrat de constructeur non réalisateur ( CNR)
Contrat collectif de responsabilité décennale ( CCRD)
Contrat tous risques chantier ( TRC)
Contrat multirisque
Distinguer les assurances de responsabilité des constructeurs
Contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
Contrat de responsabilité décennale
Exercice d'application : mise en œuvre de l'assurance DO à partir d'un cas concret
Gérer les sinistres en matière de construction
Déclencher l'assurance dommages-ouvrage
Point de départ des garanties
Mise en œuvre des garanties
Obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré
Subrogation
Régler un sinistre relevant de l'assurance de responsabilité décennale
Point de départ des garanties
Garantie décennale obligatoire en capitalisation
Exclusions de garantie
Causes d'exonération de la responsabilité décennale
Chiffrer et réparer le dommage
Expertise amiable réglementaire de l'assurance dommage-ouvrage
Interruption du délai de garantie
Prescription en matière d'assurance
Mise en situation : comment réagir lors de la survenance d'un dommage et de son suivi en phase d'expertise ?
E-Coach
Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.
A qui s'adresse cette formation
Promoteurs - Responsables de la maîtrise d'ouvrage - Responsables d'opérations immobilières - Toute personne en charge d'une opération immobilière
Pré-requis de la formation
Aucun prérequis n'est nécessaire
Les plus
Les points forts de cette formation sont :
Approche opérationnelle et complète du métier centrée sur la pratique
Formateurs praticiens experts de leur domaine partageant leur expérience de professionnels de terrain
Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques
Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétencesAcquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentationApprentissage collaboratif lors des moments synchronesParcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfertFormation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.