La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été profondément remaniée par les lois ALUR, Macron et ELAN ainsi que par leur intégration en jurisprudence. Ces mouvements législatifs et réglementaires divers ont profondément impacté aussi bien la teneur du contrat de bail d'habitation que ses annexes et son déroulement. Il est important de limiter au mieux le risque contentieux . Pour cela, il convient de renforcer sa pratique par une maîtrise des règles essentielles des baux d'habitation. Le cycle professionnel « Être Gestionnaire d’immeubles de logement » délivre les clés de la réussite permettant d'exercer le métier de Gestionnaire d'immeuble de logement efficacement.
Objectifs et compétences visées de la formation
Structurer ses connaissances juridiques sur la gestion locative de logementsIdentifier et maîtriser les modalités opérationnelles de la gestion locative de logementsConclure et gérer les bauxÉvaluer les risques d'impayés et mettre en œuvre un plan d'actions en vue du recouvrement
Programme
E-Start
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Programme de cette formation
Bail d'habitation : réglementation et pratique juridique ( 2 jours)
Cerner les éléments fondamentaux du bail d'habitation en vu de sécuriser sa conclusion
Apprécier le cadre juridique du bail d'habitation
Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron : identifier le régime applicable au logement loué
Baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : dispositifs applicables
Bail mobilité et contrat intergénérationnel
Notion de résidence principale
Notion de décence du logement et ses conséquences : décret du 9 mars 2017 relatif à l'intégration de la performance énergétique, loi ELAN
Déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé
Question de la sous-location
Question de la location touristique et de la location meublée de courte durée
Droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours
Conclure le bail et prendre des garanties
Mandat de location/gérance
Obligations en terme d'annonces
Pièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?
Refus de louer et fondements : critères de discrimination
Rôle et montant du dépôt de garantie
Garantie Visale, assurances loyers impayés et caution solidaire
Répartition des honoraires entre le locataire et le bailleur
Rédiger une clause résolutoire efficace
Cas pratique : rechercher l'erreur de rédaction d'une clause résolutoire
Gérer un bail d'habitation de sa rédaction à sa gestion courante
Établir le bail et déterminer le montant du loyer
Situation du propriétaire et de son bien : démembrement de propriété, indivision, détention par une SCI
Colocation, cotitularité du bail… : pièges à éviter lors de la rédaction et de la signature du bail
Mise en œuvre du bail type défini par décret de 2015
Clauses obligatoires à insérer, clauses interdites
Interdiction des clauses pénales et encadrement des clauses résolutoires
Durée du bail
Fixer le montant du loyer : conséquences de l'encadrement des loyers en zone tendue et du plafonnement des loyers à Paris depuis la loi ALUR et ELAN
Documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques
Que se passe-t-il en cas de défaut d'assurance du locataire ?
Cas pratique : rédaction d'un bail
Gérer les baux en cours
Prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réel
Charges récupérables : règles et jurisprudences
Critères de ventilation des charges
Régularisation annuelle
Prescription des loyers et charges
Clause travaux
Règles de répartition des travaux
Troubles de voisinage
Obligation de garantie du bailleur
Réviser et réévaluer un loyer
Cas pratique : répartir les charges entre locataire et bailleur, calcul d'un loyer
Réagir face au renouvellement et à la fin de bail d'habitation
Renouveler le bail d'habitation
Identifier les points de vigilance
Proposer le renouvellement : les pièges de la procédure
Modes de fixation du loyer du bail renouvelé
Agir lors de la fin du bail
Question des réparations locatives
Que faire en cas d’abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?
Congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis, notice d'information du congé reprise et du congé vente
Etat des lieux
Restitution du dépôt de garantie, décompte de fin de location
Contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion
Étude de cas : analyser un état des lieux et retenue du dépôt de garantie
Charges récupérables et réparations locatives en immobilier résidentiel ( 2 jours)
Cerner les notions et le régime des charges récupérables
Distinguer les charges récupérables relevant ou non de la loi du 6 juillet 1989
Charges récupérables entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 :
Périmètre de la loi du 6 juillet 1989
Locations nues et meublées
Analyse du décret 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables
Point sur la jurisprudence relative aux charges récupérables
Charges récupérables hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 :
Code civil
Baux commerciaux
Loi de 1948
HLM, etc.
Quiz interactif : déterminer le caractère récupérable ou non d'une charge
Identifier les réparations locatives entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
Etats des lieux d'entrée et de sortie
Analyse du décret 87-712 du 26 août 1987
Point en jurisprudence sur les réparations locatives
Confrontation des obligations d'entretien de chacune des parties
Incidences des accords collectifs de location
Prise en compte de la vétusté
Impacts sur le dépôt de garantie
Cas pratique : calculer une retenue sur dépôt de garantie en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie
Administrer les charges en cas de régularisation, de paiement et à la sortie du locataire
Cerner les contextes de la récupération des charges
Immeuble collectif en copropriété : distinction entre les catégories de charges, analyse du principe d'utilité
Immeuble monolocal (maison individuelle)
Immeuble collectif en copropriété : références légales, exemples de répartition
Exercice pratique : répartir les charges de copropriété
Veiller au paiement et régularisation des charges
Délai pour réaliser la régularisation
Justification du montant à régulariser
Impact de la régularisation sur la révision des provisions sur charges
Gérer la sortie du locataire au regard de la récupération des charges
Arrêté provisoire
Impact éventuel sur le dépôt de garantie
Arrêté définitif
Cas pratique : l'arrêté provisoire suivi de l'arrêté définitif des charges
Gérer le contentieux des charges récupérables et des réparations locatives
Distinguer les modes de recours
Recours amiable
Recours contentieux
Maîtriser les délais de procédure
Délais de prescription depuis la loi Alur
Complexité d'application
Assurances et gestion d’immeubles : gérer ses contrats et garantir la couverture des risques ( 2 jours)
Cerner les trois axes des contrats d'assurance de l'immobilier
Classification des assurances de dommages : biens et responsabilité
Principe indemnitaire
Régime financier de la répartition
Appréhender la typologie des contrats souscrits en copropriété
Assurance de la collectivité, assurance personnelle du copropriétaire, assurance PNO
Assurance du locataire ou de l'occupant
Assurance responsabilité civile professionnelle du syndic
Clauses de renonciation à recours
Cas pratique : identifier les contrats à souscrire pour garantir les risques au sein d'une copropriété
Gérer les garanties en multirisque immeuble et habitation
Garanties de biens : incendie, événements annexes, garanties obligatoires, vol et vandalisme, dégât des eaux, bris de glace, pertes financières
Garanties de responsabilités liées à l'occupation : responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire (les risques locatifs), responsabilité du propriétaire occupant partiel vis-à-vis des locataires/recours des locataires, recours des voisins et des tiers, responsabilité du fait des bâtiments en ruine
Négociation des garanties, extensions, franchises et cotisations - délais de résiliation
Étude de cas : étudier un sinistre incendie, de sa survenance à son indemnisation
Négocier son contrat d'assurance dommages-ouvrage
Qui doit souscrire l'assurance ? Sanctions en cas de non-souscription
Nature des dommages couverts, négociation des extensions et exclusions de garanties
Garanties de responsabilité civile décennale des constructeurs
Déclaration de sinistre et délais à respecter Cas pratique : déclarer le sinistre
Assurer les travaux dans la copropriété
Travaux soumis à l'obligation d'assurance, réception des travaux, délais, forme et conséquences
Appliquer la garantie décennale/la garantie de bon fonctionnement, faire jouer la garantie de parfait achèvement
Mise en situation : faire jouer les garanties adéquates
Gérer des sinistres
Rapport sinistre/prime, déclaration de sinistre (obligations de l'assuré, sanctions des obligations de l'assuré, exclusions, rôle de l'expertise)
Obligations de l'assureur
Nouvelle convention IRSI : étendue, prise en charge des dommages, principe de l’abandon de recours en tranche 1 (T1) et du recours en tranche 2 (T2)
Convention concernant l'expertise amiable contradictoire
Cas pratique : appliquer l’IRSI à des situations de dégâts des eaux dans un immeuble
Impayés de loyers d’habitation : recouvrement, précontentieux et contentieux ( 2 jours)
Evaluer les risques d'impayés du loyer d'habitation
Mesurer le risque d'impayésavant la signature du bail
Prendre des garanties dès la signature du bail
Critères de choix du locataire, les limites à ne pas franchir
Quid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ? Quid de la clause de solidarité dans le contrat de bail ?
Garantie Visale
Identifier le risque d’impayés en cours de bail
Garantie à prendre en cas de renouvellement du bail
Gérer le changement de situation (financière, familiale…) du locataire en place
Repérer les signaux d’alerte et réagir immédiatement
Partage de pratiques : étude des outils de détection du risque d'impayés mis en place au sein des entreprises des participants
Mener à bien le traitement amiable ou judiciaire des situations d'impayés
Assurer une solution amiable
Vérifier la situation du locataire
Obtenir le paiement direct des aides personnelles accordées au locataire
Négocier des délais, mettre en place un échéancier
Actionner la caution, mettre en œuvre la garantie autonome
Agir parallèlement par voie judiciaire
Atelier « Les actions amiables » :
- identifier les actions amiables à mener
- relancer le locataire
- négocier un protocole d'accord
Entreprendre une action en justice : incidence de la réforme de la justice
Optimiser ses relations avec les huissiers et les avocats
Identifier la juridiction compétente : tribunal judiciaire, tribunal de proximité, juge du cotentieux de la protection (JCP)
Conditions et délais de l’action : concilaition préalable obligatoire
Plan d'actions : planifier le calendrier de la procédure
Recouvrer les sommes dues avec ou sans rupture de bail
Recouvrer les sommes dues sans rupture du bail
Injonction de payer
Procédure de recouvrement des petites créances
Assignation
Saisies et mesures conservatoires efficaces
Incidence du surendettement du locataire
Recouvrer les sommes dues avec rupture de bail
Dettes des locataires partis
Mise en œuvre des clauses résolutoires
Actions en résiliation : les délais
Contenu du commandement de payer
Délais et régime de l'expulsion
Protocole de cohésion sociale
CCAPEX
Pouvoirs du juge en matière de délai de paiement
Allongement de la période hivernale
Plan d'actions : mener une action en recouvrement
E-Coach
Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.
A qui s'adresse cette formation
Property Managers - Gestionnaires immobiliers d'immeubles résidentiels
Pré-requis de la formation
Aucun prérequis n'est nécessaire
Les plus
Les points forts de cette formation sont :
Programme complet animé par des professionnels de la gestion locative
Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques
Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétencesAcquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentationApprentissage collaboratif lors des moments synchronesParcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfertFormation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.