Formation Parcours Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Certification Lefebvre Dalloz
La réglementation relative aux baux commerciaux est complexe et technique, en constante évolution depuis le Code civil et l'intégration en jurisprudence des nouveaux dispositifs.La technicité de cette matière est abordée en détail tout au long du parcours « Être Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager) » , de la naissance à la fin du bail commercial , en passant par sa vie , son renouvellement ainsi que la gestion de ses imprévus juridiques et économiques . A l'issue de ce parcours, chaque participant est ainsi en mesure d'être Gestionnaire d'immeubles commerciaux , et ce, de manière pleinement efficace et autonome.

Objectifs et compétences visées de la formation

Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise

Adapter ses contrats aux dernières évolutions

Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant

Identifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes

Programme

E-Start

Vous vous engagez dans votre formation. Connectez-vous sur votre espace participant et complétez votre questionnaire préparatoire. Votre formateur reçoit vos objectifs de progrès.

Programme de cette formation

Baux commerciaux (niveau 1) : maîtrise de la réglementation (2 jours)

Déterminer le champ d'application du statut des baux commerciaux

Examiner les éléments caractérisant un bail commercial

Existence d'un contrat de bail

Existence d'un local

Existence d'un fonds

Condition d'immatriculation

Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection

Quiz : indiquer si la convention envisagée peut bénéficier d'office de la protection du statut des baux commerciaux

Relever les particularités des baux commerciaux

Baux visés par L145-2

Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut

Baux préemptés par les communes

Baux comportant soumission volontaire au statut

Etude de cas : indiquer si la clause de soumission volontaire au statut est valable

Evaluation : indiquer en quoi le bail présenté relève, ou non, du statut des baux commerciaux

Analyser le contenu du bail commercial et son exécution

Identifier les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail

Précautions s'agissant des signataires

Précautions s'agissant du local

Précautions s'agissant de la forme du bail

Quiz : relever les précautions à prendre lors de la signature du bail

Analyser les clauses et conditions du bail

Durée du bail

Désignation des lieux loués

Destination des lieux

Loyer

Dépôt de garantie

Charges et conditions

Charges locatives

Cession

Sous location

Clause résolutoire

Frais, droits et honoraires de rédaction du bail

Élection de domicile

Annexes

Réforme du droit des contrats

Etude de cas : calculer le loyer indexé/ loyer révisé du bail soumis en indiquant la formule de calcul et le montant du loyer

Quiz : identifier les dispositions d'ordre public

Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial

Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer

Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur

La fixation du prix indice / valeur locative

Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure

Cas pratique : pour une situation donnée calculer le loyer en renouvellement à l'indice, et calculer le plafonnement du déplafonnement du loyer en renouvellement

Faire face au refus de renouvellement

Détermination de l'indemnité d'éviction

Modalités de refus du renouvellement

Droit d'option et droit de repentir

Etude de cas : retracer la chronologie à suivre lors de l'exercice du droit de repentir

Evaluation : établir un plan d'action à suivre lors du renouvellement d'un bail commercial

Décrypter les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté

Identifier les procédures et acteurs dédiés aux entreprises en difficulté

Les dispositifs de prévention et les procédures :

La conciliation

Les procédures collectives

Les intervenants :

Le Juge-Commissaire

L'Administrateur judiciaire

Le Mandataire Judiciaire

Le Mandataire Liquidateur

Le Commissaire à l'exécution du plan

Quiz : distinguer les différentes procédures collectives

Analyser les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture

Période antérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture

Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants

Sondage : zoom sur les règles relatives à l'arrêt des poursuites à l'encontre du preneur dans le cadre d'une procédure collective

Evaluation : mener un plan d'action en cas de non-paiement des loyers postérieurs

Baux commerciaux (niveau 2) : appliquer la réglementation dans sa pratique (1 jour )

La formation se compose d'une succession d'ateliers pratiques

activite>

Assurer le suivi d'un bail commercial à chaque étape de sa vie, de sa rédaction à sa résiliation

Rédiger les clauses du bail commercial

Analyser les clauses du bail et ses annexes

Déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie

Identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 1 : Mise en situation: Rédaction des clauses du bail commercial

Procéder au renouvellement du bail commercial

Que facturer et à quelle période ?

Quand et comment délivrer les actes ?

Quand et comment répondre aux courriers reçus ?

Indemnité d'éviction

Délais de prescription

Atelier 2 : Mise en situation: Renouvellement du bail

Modifier le loyer en cours de bail

Conditions pour la mise en œuvre de L.145-39

Forme et délai

Atelier 3 : Mise en situation : Le procédure de modification du loyer de L145-39

Gérer les évolutions financières du bail commercial

Agir face à la défaillance financière du locatairesequence>

Précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail

Démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire

Impacts du droit des procédures collectives

Que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?

Actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement

Répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : Etude de cas: Défaillance financière du locataire

Mettre en oeuvre le droit d'option du locataire : comment avoir la maitrise du temps

Conditions de mise en œuvre du droit d'option du locataire

Conséquence sur les flux financiers

Atelier 5 : Etude de cas: Droit d'option du locataire

Procéder à la fixation du loyer du bail renouvelé

Comprendre la procédure

Anticiper sur le renouvellement

Atelier 6 : Mise en situation: procéder à la fixation du loyer du bail renouvelé

Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)

Examiner les différentes catégories de charges locatives

Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)

Législations spécifiques (dont Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'application

Dispositions d'ordre public

Types de baux et conventions

Référence aux articles 605 et 606 du Code civil

Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux

Appréhender les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée

Obligation de délivrance

Notion de vétusté et de force majeure

Clauses relatives aux charges

Clauses relatives aux réparations

Etude de cas: analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux

Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée

Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, contribution foncière des entreprises

Charges à caractère locatif engagées par le bailleur, etc.

Charges de gestion

Assurance

Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux

Identifier les charges de l'immeuble multi-occupants

Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété

Ensemble immobilier en copropriété

Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume -ASL et AFUL, unions de syndicats

Ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété

Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes

Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire

Examiner la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants

Cas de la copropriété

Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ?

Le concept d'utilité

Répartition contractuelle et principe d'équité

Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?

Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété

Fixer des provisions pour charges courantes

Justification nécessaire

Etablir un budget de charges

Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?

Régulariser les charges courantes

Décompte de régularisation, niveau de détail minimal

Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions

Justification

Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régularisation des charges

Récupérer des dépenses de travaux

Nécessité d'un plan pluriannuel de travaux

Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations

Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés

Traiter des changements de locataires

Arrêté des charges du locataire sortant

Etablissement du compte d'apurement

Premières charges du nouveau locataire

Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire

Déterminer les impositions applicables et les cas d'assujettissement à la TVA

Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option

Cas

Modalités

Déduction

Etude de cas : comparer l'assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA

Examiner les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions

Déduction de la TVA

Autres impositions

Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA

Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)

Cerner les particularités des recours contentieux et extra-judiciaires en matière de baux commerciaux

Appréhender les règles de procédure spécifiques du bail commercial

Point sur l'impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercial

Compétence matérielle et territoriale

Règle de prescription

Procédure spécifique devant le juge des loyers

Modes de preuves applicables

Mise en situation : retracer le dérouler d'une procédure dans une situation concrète

Mener un procédure extra-judiciaire

Compétences des commissions départementales de conciliation

Recours à un arbitre ou à un mandataire commun

Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

Relever les différents litiges pouvant apparaître durant la vie du bail commercial

Cerner le contentieux pouvant apparaitre lors de l'exécution du bail

Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »

Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur... : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs

Contentieux de la déspécialisation

Contentieux de la restitution des locaux

Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations

Appréhender les litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

Fixation du loyer en renouvellement

Procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage

Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation

Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Étude de cas : analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement

Identifier les actions à mener au cas de défaillance du locataire (locataire en défaut de paiement ou en procédure collective)

Procéder au recouvrement des loyers et charges impayés

Analyse des clauses loyers et charges

Mesures conservatoires

Solutions amiables pour résoudre le litige

Mise en oeuvre de la clause résolutoire

Résiliation judiciaire, les règles de procédure

Contestations de charges et leur contentieux

Mise en situation : Relever les incidences de la crise sanitaire sur le paiement du loyer

Mener un procédure face au locataire en procédure collective

Prérogatives du bailleur

Délais et formalités

Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire

Poursuite ou résiliation du bail

Déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire

Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

Fixation de la valeur locative, des indemnités d'occupation et d'éviction en bail commercial (1 jour)

Fixer la valeur locative des locaux à usage commercial

À l’entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locative

Au cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l’article L.145-39 du Code de commerce

Au renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnement

Fixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l’indice et limitation du déplafonnement

Cas particuliers : loyers de grandes surfaces, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fonds, etc.

Calculer la valeur locative des bureaux

Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.

Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes

Changement d’usage des locaux : affectation commerciale

Evaluer la valeur locative des locaux monovalents

Référence aux usages de la profession

Cas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.

Calculer l’indemnité d’éviction

Situations de refus de renouvellement du bail

Appréciation du préjudice : date et critères d’évaluation (disparition ou transfert de fonds)

Cas de l’éviction en cours de bail

Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle

Cas pratiques : méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière

Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle

Cas pratique : calcul du différentiel de loyer

Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.

Questions spécifiques : imposition de la plus-value, fonds déficitaires, fonds en location-gérance, prescription de l’action en fixation

Calculer l’indemnité d’occupation

Situations ouvrant droit à indemnité d’occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d’option, etc.

Calcul de l’indemnité statutaire :

Valeur locative et abattement de précarité

Question du paiement des charges et taxes

Révision de l’indemnité d’occupation

Fixation contractuelle de l’indemnité en cas de résiliation

Fixation judiciaire de l’indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur

Prescription des actions en fixation et en paiement de l’indemnité

Exercices de calcul

E-Coach

Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.

A qui s'adresse cette formation

Property managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toutes personnes en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise

Pré-requis de la formation

Aucun prérequis spécifique n'est nécessaire.

Les plus
Les points forts de cette formation sont :

Nos parcours sont composés de formations cohérentes et complémentaires dispensées par des experts et praticiens d’entreprise pour découvrir, approfondir et valider savoir-faire et compétences. Nous vous accompagnons dès le début en veillant à ce que les objectifs du parcours soient en adéquation avec vos attentes puis tout au long de votre formation avec des échanges personnalisés.

Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques

Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences

Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation

Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones

Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert

Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements

Evaluation de la formation
L'évaluation est la garantie de la qualité et de l'efficacité du transfert de compétences durant le parcours. En présentiel ou distanciel, en synchrone ou asynchrone, pendant ou à l'issue du parcours, la réussite de l'évaluation donnera lieu à un certificat « Lefebvre Dalloz ».
Dates et lieux
Dates et lieux des prochaines sessions
A DISTANCE
  • 5 au 23 juin. 2023
  • 4 oct. au 17 nov. 2023