Formation Parcours Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Certification Lefebvre Dalloz
La réglementation relative aux baux commerciaux est complexe et technique, en constante évolution depuis le Code civil : le décret de 1953 , les lois Pinel (2014) et Macron (2015), leurs décrets d'application , l'ordonnance réformant le droit des contrats de 2016 ratifiée en 2018, la loi PACTE et l'intégration en jurisprudence des nouveaux dispositifs.La technicité de cette matière est abordée en détail tout au long du cycle professionnel « Être Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager) » , de la naissance à la fin du bail commercial , en passant par sa vie , son renouvellement ainsi que la gestion de ses imprévus juridiques et économiques . A l'issue du cycle, chaque participant est ainsi en mesure d'être Gestionnaire d'immeubles commerciaux , et ce, de manière pleinement efficace et autonome.
  • Reconduction en 2023

Objectifs et compétences visées de la formation

Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise

Adapter ses contrats aux dernières évolutions

Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant

Identifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes

Programme

E-Start

Vous vous engagez dans votre formation. Connectez-vous sur votre espace participant et complétez votre questionnaire préparatoire. Votre formateur reçoit vos objectifs de progrès.

Programme de cette formation

Baux commerciaux (niveau 1) : maîtriser la réglementation ( 2 jours)

Cerner le champ d'application du statut des baux commerciaux

Examiner les éléments caractérisant un bail commercial

Existence d'un contrat de bail

Existence d'un local

Existence d'un fonds

Condition d'immatriculation

Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection

Etude de cas : analyse de la jurisprudence récente en matière d'interprétation du statut des baux commerciaux

Relever les particularités des baux commerciaux

Baux visés par L145-2

Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut :

Baux préemptés par les communes

Baux comportant soumission volontaire au statut

Etude de cas : distinguer le bail commercial du bail professionnel

Evaluation : Indiquer en quoi le bail présenté relève, ou non, du statut des baux commerciaux

Maîtriser le contenu du bail commercial et son exécution

Cerner les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail

Précautions s'agissant des signataires

Précautions s'agissant du local

Précautions s'agissant de la forme du bail

Etude de cas : analyse de la jurisprudence en matière de destination du local commercial

Analyser les clauses et conditions du bail

Durée du bail

Désignation des lieux loues

Destination des lieux

Loyer

Dépôt de garantie

Charges et conditions

Charges locatives

Cession

Sous location

Clause résolutoire

Frais, droits et honoraires de rédaction du bail

Élection de domicile

Annexes

Réforme du droit des contrats

Cas pratique : repérer les clauses non conformes

Quiz : tester sa compréhension des clauses du bail commercial

Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial

Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer

Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur

La fixation du prix indice / valeur locative

Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure

Etude de cas : modalités de calcul du plafonnement du déplafonnement

Faire face au refus de renouvellement

Détermination de l'indemnité d'éviction

Modalités de refus du renouvellement

Droit d'option et droit de repentir

Etude de cas : retracer la chronologie à suivre lors de l'exercice du droit de repentir

Evaluation : établir un plan d'action à suivre lors du renouvellement d'un bail commercial

Cerner les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté

Identifier les procédures et acteurs dédiées aux entreprises en difficulté

Les dispositifs de prévention et les procédures :

La conciliation

Les procédures collectives

Les intervenants :

Le Juge-Commissaire

L'Administrateur judiciaire

Le Mandataire Judiciaire

Le Mandataire Liquidateur

Le Commissaire à l'exécution du plan

Mise en situation : distinguer la procédure de sauvegarde, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire

Appréhender les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du Jugement d'ouverture

Période antérieure à l'ouverture du Jugement d'ouverture

Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants

Etude de cas : analyse le sort des loyers et charges courantes postérieurement à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou d'un redressement judiciaire

Evaluation : relever les incidences du plan de sauvegarde ou de redressement sur le bail commercial

Baux commerciaux : appliquer la réglementation dans son quotidien ( 1 jour)

Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM interactif

Atelier 1 : Clauses et contenu du bail

Analyser les clauses du bail et ses annexes

Déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie

Identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : Renouvellement du bail

Que facturer et à quelle période ?

Quand et comment délivrer les actes ?

Quand et comment répondre aux courriers reçus ?

Indemnité d'éviction

Délais de prescription

Atelier 3 : Défaillance financière du locataire

Précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail

Démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire

Impacts du droit des procédures collectives

Que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?

Actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement

répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : Bail dérogatoire

Champ d'application

Durée

Modalités de sortie

Atelier 5 : Révision légale du loyer

Distinguer les révisions légales et les indexations

Maîtriser les conditions de révision légale

Eviter les pièges

Baux commerciaux : fixation et révision du loyer ( 1 jour)

Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

Modalités de rédaction

Loyer au prix de marché

Versement d'un droit d'entrée

Clause recettes

Loyer progressif

Franchise de loyer et conséquence faciale

Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

Choix de l'indice ICC/ILC/ILAT

Conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe

Modalités de calcul

Atelier « Indexation du loyer » :

- Rédiger une clause d'indexation

- Calculer l'indexation d'un loyer commercial

Maîtriser la fiscalité du loyer

TVA ou CRL

Imposition du loyer

Modifier le loyer en cours de bail

Modification conventionnelle

Révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, lissage du déplafonnement

Révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce

Incidence du Covid-19 sur le loyer

Atelier « Révision du loyer » :

- Rédiger un avenant modifiant le loyer

- Mise en perspective de l'indexation et de la révision triennale

Fixer le loyer du bail renouvelé

Demande de renouvellement

Définition de la valeur locative

Comment déterminer la valeur locative ?

Plafonnement : conditions et exercices de calcul

Déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement

Cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux

Procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial ( 1 jour)

Examiner les différentes catégories de charges locatives

Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)

Législations spécifiques (notamment le Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'application

Dispositions d'ordre public

Types de baux et conventions

Référence aux articles 605 et 606 du Code civil

Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux

Appréhender les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée

Obligation de délivrance

Notion de vétusté et de force majeure : quel impact ?

Clauses relatives aux charges

Clauses relatives aux réparations

Etude de cas: analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux

Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée

Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises

Charges à caractère locatif engagées par le bailleur

Charges de gestion

Assurance

Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux

Identifier les charges de l'immeuble multi-occupants

Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété

Ensemble immobilier en copropriété

Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - asl et aful, unions de syndicats

Ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété

Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes

Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire

Examiner la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants

Cas de la copropriété

Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d'utilité

Répartition contractuelle et principe d'équité

Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?

Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété

Fixer des provisions pour charges courantes

Justification nécessaire

Etabli un budget de charges

Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?

Régulariser des charges courantes

Décompte de régularisation, niveau de détail minimal

Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions

Justification

Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régulariser des charges

Récupérer des dépenses de travaux

Nécessité d'un plan pluriannuel de travaux

Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations

Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés

Traiter des changements de locataires

Arrêté des charges du locataire sortant

Etablissement du compte d'apurement

Premières charges du nouveau locataire

Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire

Déterminer les impositions applicables et les cas d'assujettissement à la TVA

Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option

Cas

Modalités

Déduction

Etude de cas comparer l'assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA

Examiner les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions

Déduction de la TVA

Autres impositions

Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA

Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial ( 1 jour)

Relever les principes généraux de comptabilité

Rappel de comptabilité générale

Partie double, comptabilité d'engagement

Comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre

Comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat

Cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés

Cas particulier de la comptabilité des SCPI et OPCI

Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants

Examiner les spécificités de la comptabilité locataire

Quittancement

Comptabilité ou gestion extracomptable

Imputation des encaissements et quittances

Élaborer un budget prévisionnel (annuel ou pluriannuel)

Budget de charges et budget d’exploitation

Elaboration du compte de résultat prévisionnel

Postes de charges et de produits

Budget entretien courant

Plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »

Cas pratique : établir le budget d'un petit immeuble

Réaliser un reporting auprès de l'Asset Manager ou du mandant

Compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat

Analyse d'exploitation

Ratios de rentabilité et autres indicateurs

Étude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation

Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles ( 2 jours)

Règles de procédure spécifique du bail commercial

Point sur l’impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercial

Compétence matérielle et territoriale

Règle de prescription

Procédure spécifique devant le juge des loyers

Compétences des commissions départementales de conciliation

Importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire

Modes de preuves applicables

Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

Contentieux de l'exécution du bail

Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »

Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs

Contentieux de la déspécialisation

Contentieux de la restitution des locaux

Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations

Défaut de paiement des loyers et charges

Analyse des clauses loyers et charges

Mesures conservatoires

Solutions amiables pour résoudre le litige

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Résiliation judiciaire, les règles de procédure

Contestations de charges et leur contentieux

Incidence des risques de pandémie (type covid 19) sur le paiement du loyer

Locataire en procédure collective

Prérogatives du bailleur

Délais et formalités

Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire

Poursuite ou résiliation du bail

Déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire

Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

Fixation du loyer en renouvellement

Procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage

Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation

Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Étude de cas : analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement

Éviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure et anticiper les coûts ( 1 jour)

Quiz interactif : tester sa compréhension du bail commercial

Cerner les fondements de l'indemnité d'éviction

Compensation financière du non-renouvellement du bail

Préjudice subi par le locataire

Indemnité d’éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

Examiner la procédure et les règles de prescription

Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail

Identifier les circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité

Non-renouvellement pour motif grave et légitime

Dénégation du droit au renouvellement

Droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier

Mise en situation : valider les circonstances donnant lieu ou non à versement d’une indemnité

Réagir face au maintien du locataire dans les lieux

Séquestre de l’indemnité d’éviction, une prévention contre les situations litigieuses

Date de libération des locaux

Décompte des pénalités de retard

Mise en demeure, commandement… l’essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits

Mise en situation : mesures appropriées face à un locataire qui refuse de quitter les lieux

Utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur

Délais et forme à respecter

Obstacles à son exercice

Risques financiers encourus

Evaluer une indemnité d'éviction ?

Valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition… quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?

Quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?

Documents à consulter

Date de référence à retenir pour déterminer le montant

Jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre

Valorisation du droit au bail

Compenser avec l'indemnité d'occupation

Étude de cas : analyser un dossier d'expertise

E-Coach

Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.

A qui s'adresse cette formation

Property Managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toute personne en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise

Pré-requis de la formation

Aucun prérequis n'est nécessaire

Les plus
Les points forts de cette formation sont :

Approche opérationnelle complète du métier centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise

Activités pédagogiques innovantes autour du digital et du jeu

Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques

Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences

Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation

Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones

Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert

Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements

Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.
Dates et lieux
Dates et lieux des prochaines sessions
PARIS
  • 6 avr. au 6 Juil. 2022
  • 5 oct. au 23 nov. 2022