Formation Parcours Droit immobilier commercial

Certification Lefebvre Dalloz
Le régime juridique du bail commercial s'est largement complexifié au cours des dernières années. Il est ainsi impératif d'en maîtriser la spéficifité pour en prévenir les pièges variés.Le parcours "Droit immobilier commercial", délivre un circuit de formation complet pour vous spécialiser dans votre domaine professionnel et développer les compétences nécessaires à l'exercice du droit immobilier commercial.

Objectifs et compétences visées de la formation

Sécuriser les transactions immobilières et les opérations de cession

Maîtriser la négociation et la rédaction des clauses essentielles des baux commerciaux

Adapter sa pratique aux réformes récentes

Identifier et gérer les situations à risque

Programme

E-Start

Vous vous engagez dans votre formation. Connectez-vous sur votre espace participant et complétez votre questionnaire préparatoire. Votre formateur reçoit vos objectifs de progrès.

Programme de cette formation

Vente immobilière : maîtiser la réglementation ( 2 jours)

Le contexte et l'actualité

Statistiques des ventes immobilières

Point sur la conjoncture immobilière

Inventaire des dernières lois :

Loi ELAN

Loi PACTE

Loi de finance

Ordonnances dans le cadre de la période sanitaire protégée

La négociation contractuelle

Régime des pourparlers, offres de vente et d'achat

Régime de l’offre et de l’acceptation

Pacte de préférence et action interrogatoire

Cas pratique : les clauses sensibles du pacte de préférence

Le mandataire en transaction immobilière

Responsabilité et commission de l'agent

Avocat mandataire en transaction immobilière

Le droit des obligations : cadre juridique de la vente immobilière

Formation et exécution du contrat

Principes fondamentaux du droit des contrats

Conditions de validité et sanctions des contrats

Effets des contrats

Quasi-contrats

Partage d'expérience : quelles évolutions depuis la réforme du droit des contrats ?

Les contrats préliminaires

Cadre légal de la promesse unilatérale

Promesse synallagmatique ou compromis de vente : différences et intérêts

Délai de rétractation et de réflexion

Notion de décence et règlements sanitaires

Panel des différents types de contrats : anciens, neuf (VEFA et VIR), CCMI, etc.

Débat : l'exécution forcée depuis la réforme du droit des contrats

Les obligations du vendeur

Cadre juridique de la garantie des vices cachés

Notion de délivrance conforme et d'information

Respect du mesurage Carrez et garantie de contenance

Cas pratique : la garantie des vices cachés

L'obligation d'effectuer des diagnostics techniques

Liste, champ d'application et enjeux

Diagnostic technique global obligatoire, fiche synthétique et obligation de raccordement conforme

Engagement de la responsabilité du diagnostiqueur

Les impacts des conditions suspensives

Conditions, délais et renonciation

Diverses conditions suspensives envisageables : prêt, permis de construire, changement de destination, d'usage, etc.

Conséquences de la défaillance d'une condition suspensive

Le droit de propriété

Le bail d'habitation

Débat : les prêts et sûretés du financement immobilier

Les droits de préemption des personnes privées et pbliques

Responsabilité notariale

Tarif des actes notariés

Etude de cas : la vente de l'immeuble loué et le droit de préemption du locataire

Cas pratique : anticipation des difficultés pratiques liées à la purge des droits de préemption

Aspects fiscaux de la vente immobilière

Droits de mutation à titre onéreux :

Droit d'enregistrement

Taxe de publicité foncière

Formalités fusionnées

TVA immobilière

Régime des plus-values immobilières

Dispositif Pinel de défiscalisation

Cas pratique : articulation TVA – DMTO

La vente d'immeuble : quelques situations à risque

Changement d’usage et changement de destination

Législation AIR BNB

Division foncière, Lotissement, ZAC

ICPE

Action en réduction, en complément de parts, lésion etc.

Baux commerciaux (niveau 2) : aspects juridiques et pratiques ( 2 jours)

Distinguer les caractéristiques fondamentales d'un bail commercial

Appréhender le statut des baux commerciaux

Conditions d'application du statut

Enjeux de la conclusion d'un bail commercial

Soumission volontaire au statut

Disposition d'ordre public

Etude de cas : le bail commercial, alternative au bail professionnel

Distinguer le bail commercial des baux dérogatoires

Dérogation au statut de droit commun

Conventions d'occupation précaire

Baux successifs

Mise en situation : relever les avantages et inconvénients d'un bail commercial par rapport au bail professionnel et bail dérogatoire

Analyser les clauses du bail commercial et ses annexes afin de répondre aux besoins des parties contractantes

Rédiger les clauses les clauses du bail commercial

Clauses relatives aux conditions d'exploitation du local

Clauses financières du bail : clause recette, clause d'indexation, clause d'échelle mobile

Clauses de travaux et d'entretien : focus sur les travaux de mise en conformité

Clauses de répartition des charges et décret Pinel : les charges non récupérables

Clauses relatives à la transmission du bail

Clauses résolutoires du bail

Clauses utiles à la préservation des intérêts du bailleur

Limites à la liberté contractuelle

L'imprévision contractuelle

Les nouvelles règles applicables à l'inexécution du contrat de bail: réduction unilatérale du prix, exécution au lieu et place du débiteur, résiliation unilatérale etc.

Le déséquilibre significatif

Mise en pratique : exercices rédactionnels au regard de la jurisprudence récente en matière de répartition des charges

Identifier les documents devant être annexés au bail

État des lieux contradictoire

Contenu du diagnostic technique

Annexe environnementale

Mise en pratique : analyser un état des lieux

Anticiper les changements susceptibles d'intervenir durant la vie du bail et lors de sa résolution afin d'éviter le risque contentieux

Exécuter et renouveler le bail commercial

La révision du loyer en cours de bail et fixation du loyer du bail renouvelé

Le dispositif Pinel : indices de références, déplafonnement limité

L'appréciation par les juges de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité

La sous-location et la cession du bail

La déspécialisation du bail

Le droit de préemption du locataire

Cas pratique : rédiger les clauses sensibles du contrat de location-gérance

Mesurer les conséquences liées aux conditions de fin de bail

Résiliation du bail : focus sur la nouvelle possibilité de résiliation triennale anticipée du bailleur prévu par la loi ELAN

Mise en œuvre d'une clause résolutoire

Non-renouvellement du bail

Indemnité d'éviction

Formalisme du congé

Bail commercial et droit des procédures collectives : l'impact de la loi PACTE

Conditions de restitution des locaux

Faire face au contentieux des baux commerciaux

Principales causes de différends

Règles de compétence et procédure

Cas pratique : analyser l'impact de la réforme de la procédure civile sur le contentieux des baux commerciaux

Négociation et rédaction d'un bail commercial : atelier pratique ( 1 jour)

Cerner le champ d'application du statut des baux commerciaux

Négocier des clauses sensibles

Conditions financières

Loyer : fixation initiale, paiement, etc.

Charges

Focus : les charges non récupérables du décret Pinel

Autres : garanties, cautionnement, droit d'entrée, etc.

Autres obligations du preneur : entretien, travaux, etc.

Clause résolutoire et pénalités

Focus : les règles et solutions en cas d'inexécution du contrat de bail

Exercices de négociation

Rédiger des clauses essentielles

Désignation de la chose louée et description des lieux

Destination des lieux

Durée du bail

Congé et renouvellement

Clause d'indexation : choix des indices

Clauses relatives à la cession du bail

Droit de préemption du preneur

Clause relative à la sous-location

Clauses environnementales

États des lieux : entrée et sortie

Litiges

Focus : les annexes au bail (plans, inventaires Pinel, diagnostics, etc.)

Étude de la jurisprudence récente et des dernières réformes, dont la loi ELAN impactant la négociation et la rédaction des baux, tout au long de la formation

Cession de fonds de commerce ( 2 jours)

Préparer la cession du fonds de commerce

Identifier le cadre légal applicable au fonds de commerce

Notion et conditions d'existence du fonds de commerce

Composition du fonds de commerce et parties au contrat de cession

Distinction avec la location-gérance

Quiz : le cadre légal du fonds de commerce

Effectuer les actes préalables au transfert du fonds

Rédiger les avants-contrats adaptés

Réunir les documents et justificatifs nécessaires (bail commercial, bilan financier, état des sûretés...)

Purger les droits de préemption (public et privé)

Anticiper les conséquences juridiques liées à la présence de personnel

Atelier "Actes préalables au transfert" :

Étude de cas : analyser les modèles d'un accord de confidentialité (NDA) et d'une lettre d'intention (LOI)

Brainstorming : mesurer la portée de la protection du secret des affaires sur les actes ante cession

Quiz : identifier les cas de conflits entre droit de préemption et autres mécanismes (indivision, fiducie, EIRL...)

Procéder à l'évaluation du fonds

Analyser la composition du fonds

Appliquer les principales techniques d'évaluation

Recourir à l'expertise judiciaire

Cas pratique : évaluer la valeur de deux fonds selon la méthode empirique indirecte

Formaliser le contrat de cession

Déterminer les droits et obligations des parties

Obligation du vendeur, garantie d'éviction, garantie des vices cachés

Formalités d'enregistrement, de publicité et d'immatriculation

Étude de cas : analyser les formalités pour la publication de cession, la nouvelle tarification forfaitaire et la clause de solidarité inversée

Rédiger les clauses sensibles de l'acte de cession

Clauses de description des éléments et clauses obligatoires

Clauses de non-concurrence et de non-rétablissement

Garanties au bénéfice de l'acheteur, autorisations administratives

Clauses relatives à l'imprévision (MAC, earn out)

Contrats liés au fonds et cas particulier du bail commercial

Responsabilité du rédacteur d'acte

Exercice pratique : rédiger les clauses descriptives d'éléments du fonds (clientèle, droit au bail, séquestre)

Intégrer les garanties d'actif et de passif

Notion et utilité des clauses de garantie

Protection des actifs transférés et garanties légales supplétives

Procédure d'opposition sur le prix de cession

Exercice pratique : rédiger une clause de fonctionnement de la garantie

Mesurer les conséquences fiscales et patrimoniales de la cession

Décrypter les impacts fiscaux de la cession

TVA et droits d'enregistrement

Cas d'exonération des plus-values

Solidarité fiscale cédant / cessionnaire

Atelier "Impacts fiscaux" :

Checklist des obligations fiscales du vendeur et de l'acquéreur

Cas pratique : calculer les droits d'enregistrement et de mutation

Intégrer les impacts patrimoniaux de la cession

Opposition

Privilège du vendeur

Droit de suite

Résolution de la vente

Mission du séquestre

Cas pratique : distinguer un transfert d'actifs d'une cession de fonds

E-Coach

Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.

A qui s'adresse cette formation

Juristes - Avocats - Responsables de programme immobilier - Gestionnaires de copropriété - Property managers en immobilier commercial - Asset managers - Notaires

Pré-requis de la formation

Avoir des connaissances générales en droit immobilier ou être confronté régulièrement dans sa pratique aux opérations portant sur le fonds de commerce

Les plus
Les points forts de cette formation sont :

Évaluez vos connaissances et compétences acquises en fin de parcours au moyen d’un test ou cas pratique et obtenez votre attestation de compétences.

Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques

Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences

Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation

Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones

Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert

Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements

Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.
Dates et lieux
Dates et lieux des prochaines sessions
A DISTANCE
  • 15 juin. au 7 Juil. 2022 - Session Garantie - Session garantie
  • 15 nov. au 13 déc. 2022