Le régime juridique du bail commercial s'est largement complexifié au cours des dernières années. Il est ainsi impératif d'en maîtriser la spéficifité pour en prévenir les pièges variés.Le parcours "Droit immobilier commercial", délivre un circuit de formation complet pour vous spécialiser dans votre domaine professionnel et développer les compétences nécessaires à l'exercice du droit immobilier commercial.
Objectifs et compétences visées de la formation
Sécuriser les transactions immobilières et les opérations de cessionMaîtriser la négociation et la rédaction des clauses essentielles des baux commerciauxAdapter sa pratique aux réformes récentesIdentifier et gérer les situations à risque
Programme
E-Start
Vous vous engagez dans votre formation. Connectez-vous sur votre espace participant et complétez votre questionnaire préparatoire. Votre formateur reçoit vos objectifs de progrès.
Programme de cette formation
Vente immobilière : aspects juridiques et pratiques ( 2 jours)
Le contexte et l'actualité
Statistiques des ventes immobilières
Point sur la conjoncture immobilière
Inventaire des dernières lois :
Loi ELAN
Loi PACTE
Loi de finance
Ordonnances dans le cadre de la période sanitaire protégée
La négociation contractuelle
Régime des pourparlers, offres de vente et d'achat
Régime de l’offre et de l’acceptation
Pacte de préférence et action interrogatoire
Cas pratique : les clauses sensibles du pacte de préférence
Le mandataire en transaction immobilière
Responsabilité et commission de l'agent
Avocat mandataire en transaction immobilière
Le droit des obligations : cadre juridique de la vente immobilière
Formation et exécution du contrat
Principes fondamentaux du droit des contrats
Conditions de validité et sanctions des contrats
Effets des contrats
Quasi-contrats
Partage d'expérience : quelles évolutions depuis la réforme du droit des contrats ?
Les contrats préliminaires
Cadre légal de la promesse unilatérale
Promesse synallagmatique ou compromis de vente : différences et intérêts
Délai de rétractation et de réflexion
Notion de décence et règlements sanitaires
Panel des différents types de contrats : anciens, neuf (VEFA et VIR), CCMI, etc.
Débat : l'exécution forcée depuis la réforme du droit des contrats
Les obligations du vendeur
Cadre juridique de la garantie des vices cachés
Notion de délivrance conforme et d'information
Respect du mesurage Carrez et garantie de contenance
Cas pratique : la garantie des vices cachés
L'obligation d'effectuer des diagnostics techniques
Liste, champ d'application et enjeux
Diagnostic technique global obligatoire, fiche synthétique et obligation de raccordement conforme
Engagement de la responsabilité du diagnostiqueur
Les impacts des conditions suspensives
Conditions, délais et renonciation
Diverses conditions suspensives envisageables : prêt, permis de construire, changement de destination, d'usage, etc.
Conséquences de la défaillance d'une condition suspensive
Le droit de propriété
Le bail d'habitation
Débat : les prêts et sûretés du financement immobilier
Les droits de préemption des personnes privées et pbliques
Responsabilité notariale
Tarif des actes notariés
Etude de cas : la vente de l'immeuble loué et le droit de préemption du locataire
Cas pratique : anticipation des difficultés pratiques liées à la purge des droits de préemption
Aspects fiscaux de la vente immobilière
Droits de mutation à titre onéreux :
Droit d'enregistrement
Taxe de publicité foncière
Formalités fusionnées
TVA immobilière
Régime des plus-values immobilières
Dispositif Pinel de défiscalisation
Cas pratique : articulation TVA – DMTO
La vente d'immeuble : quelques situations à risque
Changement d’usage et changement de destination
Législation AIR BNB
Division foncière, Lotissement, ZAC
ICPE
Action en réduction, en complément de parts, lésion etc.
Baux commerciaux (niveau 2) : aspects juridiques et pratiques ( 2 jours)
Distinguer les caractéristiques fondamentales d'un bail commercial
Appréhender le statut des baux commerciaux
Conditions d'application du statut
Enjeux de la conclusion d'un bail commercial
Soumission volontaire au statut
Disposition d'ordre public
Etude de cas : le bail commercial, alternative au bail professionnel
Distinguer le bail commercial des baux dérogatoires
Dérogation au statut de droit commun
Conventions d'occupation précaire
Baux successifs
Mise en situation : relever les avantages et inconvénients d'un bail commercial par rapport au bail professionnel et bail dérogatoire
Analyser les clauses du bail commercial et ses annexes afin de répondre aux besoins des parties contractantes
Rédiger les clauses les clauses du bail commercial
Clauses relatives aux conditions d'exploitation du local
Clauses financières du bail : clause recette, clause d'indexation, clause d'échelle mobile
Clauses de travaux et d'entretien : focus sur les travaux de mise en conformité
Clauses de répartition des charges et décret Pinel : les charges non récupérables
Clauses relatives à la transmission du bail
Clauses résolutoires du bail
Clauses utiles à la préservation des intérêts du bailleur
Limites à la liberté contractuelle
L'imprévision contractuelle
Les nouvelles règles applicables à l'inexécution du contrat de bail: réduction unilatérale du prix, exécution au lieu et place du débiteur, résiliation unilatérale etc.
Le déséquilibre significatif
Mise en pratique : exercices rédactionnels au regard de la jurisprudence récente en matière de répartition des charges
Identifier les documents devant être annexés au bail
État des lieux contradictoire
Contenu du diagnostic technique
Annexe environnementale
Mise en pratique : analyser un état des lieux
Anticiper les changements susceptibles d'intervenir durant la vie du bail et lors de sa résolution afin d'éviter le risque contentieux
Exécuter et renouveler le bail commercial
La révision du loyer en cours de bail et fixation du loyer du bail renouvelé
Le dispositif Pinel : indices de références, déplafonnement limité
L'appréciation par les juges de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité
La sous-location et la cession du bail
La déspécialisation du bail
Le droit de préemption du locataire
Cas pratique : rédiger les clauses sensibles du contrat de location-gérance
Mesurer les conséquences liées aux conditions de fin de bail
Résiliation du bail : focus sur la nouvelle possibilité de résiliation triennale anticipée du bailleur prévu par la loi ELAN
Mise en œuvre d'une clause résolutoire
Non-renouvellement du bail
Indemnité d'éviction
Formalisme du congé
Bail commercial et droit des procédures collectives : l'impact de la loi PACTE
Conditions de restitution des locaux
Faire face au contentieux des baux commerciaux
Principales causes de différends
Règles de compétence et procédure
Cas pratique : analyser l'impact de la réforme de la procédure civile sur le contentieux des baux commerciaux
Négociation et rédaction d'un bail commercial : atelier pratique ( 1 jour)
Cerner le champ d'application du statut des baux commerciaux
Négocier des clauses sensibles
Conditions financières
Loyer : fixation initiale, paiement, etc.
Charges
Focus : les charges non récupérables du décret Pinel
Autres : garanties, cautionnement, droit d'entrée, etc.
Autres obligations du preneur : entretien, travaux, etc.
Clause résolutoire et pénalités
Focus : les règles et solutions en cas d'inexécution du contrat de bail
Exercices de négociation
Rédiger des clauses essentielles
Désignation de la chose louée et description des lieux
Destination des lieux
Durée du bail
Congé et renouvellement
Clause d'indexation : choix des indices
Clauses relatives à la cession du bail
Droit de préemption du preneur
Clause relative à la sous-location
Clauses environnementales
États des lieux : entrée et sortie
Litiges
Focus : les annexes au bail (plans, inventaires Pinel, diagnostics, etc.)
Étude de la jurisprudence récente et des dernières réformes, dont la loi ELAN impactant la négociation et la rédaction des baux, tout au long de la formation
Cession de fonds de commerce : aspects juridiques, sociaux et fiscaux ( 2 jours)
Préparer la cession du fonds de commerce
Identifier le cadre légal applicable au fonds de commerce
Notion et conditions d'existence du fonds de commerce
Composition du fonds de commerce et parties au contrat de cession
Distinction avec la location-gérance
Quiz : le cadre légal du fonds de commerce
Effectuer les actes préalables au transfert du fonds
Rédiger les avants-contrats adaptés
Réunir les documents et justificatifs nécessaires (bail commercial, bilan financier, état des sûretés...)
Purger les droits de préemption (public et privé)
Anticiper les conséquences juridiques liées à la présence de personnel
Atelier "Actes préalables au transfert" :
Étude de cas : analyser les modèles d'un accord de confidentialité (NDA) et d'une lettre d'intention (LOI)
Brainstorming : mesurer la portée de la protection du secret des affaires sur les actes ante cession
Quiz : identifier les cas de conflits entre droit de préemption et autres mécanismes (indivision, fiducie, EIRL...)
Procéder à l'évaluation du fonds
Analyser la composition du fonds
Appliquer les principales techniques d'évaluation
Recourir à l'expertise judiciaire
Cas pratique : évaluer la valeur de deux fonds selon la méthode empirique indirecte
Formaliser le contrat de cession
Déterminer les droits et obligations des parties
Obligation du vendeur, garantie d'éviction, garantie des vices cachés
Formalités d'enregistrement, de publicité et d'immatriculation
Étude de cas : analyser les formalités pour la publication de cession, la nouvelle tarification forfaitaire et la clause de solidarité inversée
Rédiger les clauses sensibles de l'acte de cession
Clauses de description des éléments et clauses obligatoires
Clauses de non-concurrence et de non-rétablissement
Garanties au bénéfice de l'acheteur, autorisations administratives
Clauses relatives à l'imprévision (MAC, earn out)
Contrats liés au fonds et cas particulier du bail commercial
Responsabilité du rédacteur d'acte
Exercice pratique : rédiger les clauses descriptives d'éléments du fonds (clientèle, droit au bail, séquestre)
Intégrer les garanties d'actif et de passif
Notion et utilité des clauses de garantie
Protection des actifs transférés et garanties légales supplétives
Procédure d'opposition sur le prix de cession
Exercice pratique : rédiger une clause de fonctionnement de la garantie
Mesurer les conséquences fiscales et patrimoniales de la cession
Décrypter les impacts fiscaux de la cession
TVA et droits d'enregistrement
Cas d'exonération des plus-values
Solidarité fiscale cédant / cessionnaire
Atelier "Impacts fiscaux" :
Checklist des obligations fiscales du vendeur et de l'acquéreur
Cas pratique : calculer les droits d'enregistrement et de mutation
Intégrer les impacts patrimoniaux de la cession
Opposition
Privilège du vendeur
Droit de suite
Résolution de la vente
Mission du séquestre
Cas pratique : distinguer un transfert d'actifs d'une cession de fonds
E-Coach
Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.
A qui s'adresse cette formation
Juristes - Avocats - Responsables de programme immobilier - Gestionnaires de copropriété - Property managers en immobilier commercial - Asset managers - Notaires
Pré-requis de la formation
Avoir des connaissances générales en droit immobilier ou être confronté régulièrement dans sa pratique aux opérations portant sur le fonds de commerce
Les plus
Les points forts de cette formation sont :
Évaluez vos connaissances et compétences acquises en fin de parcours au moyen d’un test ou cas pratique et obtenez votre attestation de compétences.
Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques
Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétencesAcquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentationApprentissage collaboratif lors des moments synchronesParcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfertFormation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.