Les Brunchs des baux commerciaux 2022

Détecter les points de vigilance de l’actualité des baux commerciaux et des thématiques sensibles de l’année 2022
Le statut des baux commerciaux ne cesse d'être retouché au gré des orientations juridiques sous la pression des transformations économiques.La crise sanitaire que nous traversons depuis le 14 mars 2020 a profondément impactés de nombreux commerces provoquant la fermeture de nombreux d'entre eux ou encore l'adaptation de leur modèle économique (click and collect, etc).Pour suivre le régime au gré de l'actualité d'une particulière densité en cette matière depuis la loi Pinel de 2014, la réforme du droit des contrats (ordonnance de 2016 et loi de ratification de 2018), les ordonnances de 2020 liées à crise sanitaire, ainsi que jurisprudentielle, Lefebvre Dalloz vous propose des rendez-vous trimestriels autour d'un repas à l'anglaise.Un point complet d'actualité juridique législative et jurisprudentielle vous permettra de décrypter les évolutions majeures.Des « Focus » thématiques vous seront présentés afin de rester en alerte sur les règles essentielles s'agissant spécifiquement de la fiscalité, des problématiques de la fixation du loyer au regard de la pandémie COVID, ainsi que de la cession de fonds de commerce et du droit au bail.Ces Brunchs seront l'occasion d'échanger avec des experts en Baux commerciaux, de partager vos expériences entre professionnels, d'obtenir des réponses opérationnelles à vos questions et d'améliorer vos pratiques.

Objectifs et compétences visées de la formation

Faire le point sur l'actualité juridique législative et jurisprudentielle

Gérer les aspects fiscaux du bail commercial

Repérer les problématiques de la fixation en renouvellement et à la valorisation du fonds de commerce depuis la pandémie COVID 19

Cerner les conséquences juridiques de la cession du Fonds de commerce et du droit au bail

Partager votre expérience avec vos pairs et développer votre réseau professionnel

Programme

E-Start

Vous vous engagez dans votre formation. Connectez-vous sur votre espace participant et complétez votre questionnaire préparatoire. Votre formateur reçoit vos objectifs de progrès.

Programme de cette formation

Brunch 1 : Baux Commerciaux : la fiscalité - 31 mars 2022

9h00 début du brunch

Thèmes traités

Assujettissement des locaux commerciaux à la TVA

Les biens susceptibles d'être loués

Locaux équipés et terrains aménagés : la taxation

Le régime de la franchise en base

Les conditions de la taxation au taux réduit de 10%

Locaux nus et terrains non aménagés : l'exonération de principe

Les exceptions

Les avantages de l'application de la TVA au loyer du bail commercial

Le dépôt de garantie

Le principe de non-assujettissement à la TVA

La production d'intérêts du dépôt de garantie

La franchise de loyer

Détermination du montant et de la durée de la franchise

Conséquence de la franchise en matière de TVA

La corrélation avec les loyers à paliers, et leur plafonnement

La rédaction des clauses de franchise et de loyers à paliers

Destruction des locaux et indemnisation

Principes d'indemnisation

Conséquences en matière de TVA

La clause d'accession

Principes d'évaluation

Les conséquences :

Déplafonnement des loyers

Intégration des travaux dans la valeur locative

Les incidences en matière de comptabilité, de fiscalité et d'assurance

Le droit d'entrée ou pas de porte

La question de l'amortissement

Conséquences fiscales

L'indemnité d'éviction

Le droit du locataire

Calcul de l'indemnité d'éviction et paiement

Qualification de l'indemnité d'éviction en charge d'exploitation ou en plus-value : les conséquences fiscales

Les requalifications en cession de fonds

Les différentes requalifications possibles

Conséquences fiscales et assujettissement à la TVA

Impôts locaux

Base d'imposition

Locaux commerciaux et professionnels

Établissements industriels

TF

CET

Les pièges à éviter Travaux non déductibles pour le propriétaire bailleur

Travaux non déductibles pour le locataire

Loyers minorés

SCI à l'IR louant des locaux aménagés – taxable à l'IS de plein droit

La SCI à l'IR détenue par des personnes physiques prenant en crédit-bail des locaux qu'elle sous-loue à la société exploitante

12h30 Synthèse et clôture du brunch

Brunch 2 : Les problématiques de la fixation du loyer en renouvellement et la valorisation des fonds de commerce depuis la pandémie - 16 juin 2022

9h00 début du brunch

Thèmes traités

MISE EN ŒUVRE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL :

Conditions du droit au renouvellement

Initiative du bailleur : congé avec offre de renouvellement ou droit de repentir (époque et formalisme)

Initiative du preneur : demande de renouvellement (époque et formalisme)

APPRECIER L'OPPORTUNITE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL :

Le déplafonnement automatique

Le déplafonnement prouvé

Appréciation de la valeur locative (éléments d'appréciation, abattements et majorations)

La valeur locative dans le contexte Covid

PROCEDURE :

Procédure devant le Juge des Loyers commerciaux

Règles de prescription

INCIDENCE DE LA CRISE SUR LA VALEUR DES FONDS DE COMMERCE :

Quid de la valeur vénale du droit au bail en 2022 ?

Dépréciation de la valeur des fonds ; tous les fonds ?

12h30 Synthèse et clôture du brunch

Brunch 3 : Baux Commerciaux : l'actualité législative et jurisprudentielle- 15 septembre 2022

9h00 début du brunch

Liste des thèmes du brunch susceptibles d’être abordés au regard de la dernière actualité

Formation du contrat de bail

Les conditions de formation du contrat

L’intégration en jurisprudence de la réforme du droit des contrats (Ordonnance du 10 février 2016 et loi de ratification du 20 avril 2018)

Obligation de délivrance du bailleur

Bénéfice du statut

Les conditions que le preneur doit remplir et comment elles sont appréciées par la jurisprudence

Sur la bonne ou mauvaise foi des parties

Les conditions de validité d’un commandement de payer

La notion de bonne foi et ses conséquences depuis la réforme du droit des contrats

Les précautions rédactionnelles à prendre dans le bail

Licéité des clauses d’indexation

Le point sur les dernières décisions rendues sur le fondement de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier

Renouvellement du bail

Le point sur les modalités de délivrance du congé (côté bailleur et côté preneur)

Comment échapper au « lissage » du loyer du bail renouvelé, en tant que bailleur ?

Durée du bail renouvelé

Exemples de déplafonnements

Loyers binaires

Refus de renouvellement

Cession

Sous-location

Travaux et réparations

Charges récupérables

Obligations du bailleur en centre commercial

Nature exacte de ses obligations (spécifiques ?)

Conditions dans lesquelles le preneur peut soulever l’exception d’inexécution

Résiliation du bail commercial

Les différentes formes de résiliation

L’interprétation jurisprudentielle de l’article L 145-41 du Code de commerce (délais, etc.)

Procédure et prescription

Application de la loi Pinel dans le temps (« baux conclus ou renouvelés » à compter du 1er septembre 2014)

Prescriptions spécifiques aux actions en requalification d’une convention ou d’un bail dérogatoire

Procédures collectives

Que doit faire le bailleur en cas de procédure collective du preneur ?

12h30 Synthèse et clôture du brunch

Brunch 4 : La cession du fonds de commerce et du droit au bail - 24 novembre 2022

9h00 début du brunch

Thèmes traités

Introduction

Distinction entre les deux cessions : qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Définition légale – Jurisprudence

LE DROIT DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE

Formalisme

Le respect du bail – L'article L 145-16 du Code de commerce

L'incidence du droit des contrats

Les principaux points de vigilance

Le droit de préemption communal

Les textes applicables

La pratique – Conseils

Les enseignements tirés de la crise sanitaire

Distinction entre la promesse et l'acte de vente définitif

Force majeure

Imprévision

Les normes applicables au ERP

Répartition légale des travaux

Répartition conventionnelle des travaux

Pièces à fournir par le cessionnaire et Rapport obligatoires

BAIL COMMERCIAL ET DROIT AU BAIL

Les éléments essentiels du fonds, dont le droit au bail

Les problématiques liées à la destination des lieux – Déspécialisation (activités incluses, activités connexes et complémentaires)

Les conséquences de la loi Pinel

12h30 Synthèse et clôture du brunch

E-Coach

Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.

A qui s'adresse cette formation

Dirigeants - Directeurs, Responsables et Gestionnaires de patrimoines immobiliers - Directeurs et Responsables juridiques - Conseils en immobilier d’entreprise - Experts immobiliers - Administrateurs de biens - Avocats

Pré-requis de la formation

Avoir de bonnes connaissances en Bail commercial

Intervenants
Vos principaux intervenants

Des praticiens experts dans leur spécialité et formateurs confirmés :

  • Avocat spécialisé en droit immobilier

  • Avocat près la Cour d’appel de Paris depuis novembre 2010, elle intervient quasi exclusivement en matière de baux commerciaux.

Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques

Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences

Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation

Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones

Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert

Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements

Evaluation de la formation

L'évaluation des compétences sera réalisée tout au long de la formation par le participant lui-même (auto-évaluation) et/ou le formateur selon les modalités de la formation.

Evaluation de l'action de formation en ligne sur votre espace participant :

A chaud, dès la fin de la formation, pour mesurer votre satisfaction et votre perception de l'évolution de vos compétences par rapport aux objectifs de la formation. Avec votre accord, votre note globale et vos verbatims seront publiés sur notre site au travers d'Avis Vérifiés, solution Certifiée NF Service

A froid, 40 jours après la formation pour valider le transfert de vos acquis en situation de travail

Suivi des présences et remise d'une attestation individuelle de formation ou d'un certificat de réalisation

Dates et lieux
Dates et lieux des prochaines sessions
PARIS
  • 16 juin. & 15 Sep. & 24 nov. 2022