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Immobilier

Requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial pour défaut de précarité

Les parties peuvent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; si à l'expiration de cette durée, le locataire est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail commercial (article L 145-5 du Code de commerce, avant sa modification par la loi « Pinel » qui a porté le délai de deux à trois ans).

Les parties à un bail commercial avaient résilié le contrat avant son terme, puis elles avaient conclu, pour les mêmes locaux, un bail de deux ans conventionnement exclu du champ d’application du statut des baux commerciaux. Ce bail, qui devait expirer le 31 décembre 2007, avait été prorogé jusqu’au 31 décembre de l’année suivante afin de permettre au locataire d’achever des travaux de dépollution engagés sur le site. A l’issue des trois ans, le locataire avait délivré congé au bailleur, qui en avait contesté la validité et demandé le paiement des loyers échus après le 31 décembre 2008.
La Cour de cassation a accueilli cette demande. En l’absence d’un motif de précarité, le bail de deux ans conclu par les parties ne pouvait déroger au statut que par application des dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce. Or, en l’espèce, le bail dérogatoire était devenu commercial par l’effet du maintien dans les lieux du locataire. Faute de congé donné dans les formes, il s’était poursuivi au-delà du 31 décembre 2008, de sorte que le locataire devait acquitter les loyers échus après cette date.

Cour de cassation 3e chambre civile 15 octobre 2014 n° 13-20.085
Bulletin rapide de droit des affaires 22/14 inf. 20

 

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