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Réforme des baux commerciaux : la loi Pinel est entrée en vigueur le 20 juin 2014

La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, vise à favoriser le maintien de l’offre commerciale et artisanale en centre ville. D’une manière générale, l’inspiration de cette loi est de dynamiser les commerces de proximité, en rénovant notamment  le régime des baux commerciaux et renforcer les droits des preneurs face au bailleur.

Le volet « Baux commerciaux » de cette loi dite loi « Pinel » comporte d’importantes modifications de leurs statuts.

 

Plafonnement du déplafonnement

La mesure phare de cette réforme consiste en une limitation de la hausse des loyers. La loi prévoit de plafonner le déplafonnement du montant des loyers en limitant la variation de loyer à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % maximum du loyer acquitté au cours de l'année précédente (C. com. art. L.145-34, L.145-38 et L.145-39). Ainsi, la loi limite les effets du déplafonnement sur la durée du bail renouvelé.

 

Suppression de I’ICC comme indice de référence

Selon l’article 9 de la loi, l’ICL (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) deviennent les uniques indices de référence pour la révision et le renouvellement plafonné des loyers.

 

Faculté de résiliation triennale renforcée

Jusqu’à présent, l’article L.145-4 du Code de commerce admettait les clauses contraires à la possibilité de résiliation triennale de sorte que la durée du bail pouvait être en tout ou partie ferme. Désormais la loi interdit la possibilité de prévoir des clauses contraires à la faculté de révision triennale de sorte que le preneur doit toujours bénéficier de cette faculté. Il demeure toutefois possible de déroger à la faculté de résiliation triennale pour les baux suivants :

 

  • les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;

  • les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation ;

  • les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;

  • les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts.

Cette modification est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.

 

Introduction de nouvelles obligations

Désormais, la loi prévoit l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire entre les parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution qui, doit être joint au contrat de bail (C. com. art. L.145-40-1). Ainsi, le législateur supprime la présomption de bon état des locaux de l’article 1731 du Code civil.

La loi apporte également une nouveauté concernant la répartition des charges entre locataire et bailleur. Un inventaire précis et limitatif des charges et impôts devra être obligatoirement établi. Le texte renvoie à un décret en Conseil d’Etat (C. com. art. L.145-40-2).

Cette disposition pose une difficulté qui peut amener à des discussions puisqu’il n’y a pas de sanction spécifique prévue en cas  d’omission de cet inventaire.

La loi introduit un droit de préemption au bénéfice du locataire (C. com. art. L.145-46-1). Ce droit est calqué sur le droit de préférence d’un locataire d’un bail d’habitation. Le bailleur qui souhaite vendre a l’obligation d’en informer le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.

 

Définition de la convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire, voit sa définition jurisprudentielle transposée dans le Code de commerce (C. com. art. L.145-5-1). La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. De cette façon, les Parlementaires ont cherché à sécuriser les droits des preneurs en reprenant cette définition.

Elle ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire qui permet au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire. Ce dernier à, de cette manière, la possibilité de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son commerce par exemple. La durée de bail ne doit alors pas dépasser 36 mois et que le bail soit soumis au statut des baux commerciaux régi par les dispositions de l’article L 145-5 du Code du Commerce.

 

Les décrets à venir, qui vont impacter le statut des baux commerciaux, devront faire l’objet d’une attention toute particulière de la part des professionnels de l’immobilier.

 

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