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Immobilier

Rappel sur la société civile immobilière (SCI) (Partie 1) : définition et classification

Définition de la société civile immobilière (SCI)
La SCI constitue une société, dont l'objet est doublement spécifique puisque celui-ci est d’une part civil, et d’autre part, immobilier :

  • objet civil : la SCI ne peut pas avoir une forme ou un objet commercial, sous peine d’être soumise au régime des sociétés commerciales ;
  • objet immobilier : la SCI est le support juridique de propriétés immobilières avec principalement deux sortes d'activités. Il s’agit, d'une part, de l'administration ou de la gestion d'un ou de plusieurs immeubles reçus en apport ou achetés par la société, et d'autre part, de la construction d'immeubles sur un terrain appartenant à la société.

Les différentes formes de la SCI
La SCI peut revêtir plusieurs formes et se voir ainsi appliquer des régimes multiples. Les sociétés civiles immobilières sont soumises à des règles spécifiques lorsqu'elles ont une activité réglementée.
Il existe ainsi plusieurs formes, dont voici les principales :
 
1. Sociétés civiles de location ou de gestion patrimoniale
L'objet des sociétés civiles de gestion patrimoniale consiste en l'administration ou la gestion d'un ou de plusieurs immeubles reçus en apport ou acquis. Cette gestion se fait principalement par la location desdits biens sociaux.
 
2. Sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI (C. mon. fin., art. L. 214-33 et s., R. 214-81 et s.)
L'objet des sociétés civiles de placement immobilier consiste en l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif et leurs ressources sont constituées par des loyers. Ces sociétés, bien que civiles, fonctionnent comme des sociétés par actions faisant appel public à l'épargne. C’est pourquoi elles sont notamment soumises au contrôle de l'Autorité des marchés financiers.
 
3. Sociétés civiles d'attribution (CCH, art. L. 212-1 et s. et R. 212-1 et s.)
Les sociétés civiles d’attribution sont des sociétés de copropriété supposant l'acquisition par chaque associé de parts sociales correspondant aux locaux déterminés qu'il a choisi. En échange, celui-ci se verra attribuer les locaux, d'abord en simple jouissance pendant la durée de la société, puis en pleine propriété par le partage de l'actif social, normalement après la dissolution de la société.
 
4. Sociétés civiles de construction-vente (CCH, art. L. 211-1 et s. et R. 211-1 et s.)
Les sociétés civiles ont pour objet la construction d’un ou de plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
La société civile de vente est une forme juridique qui ne regroupe que des professionnels, à savoir : un promoteur et des investisseurs (banques, etc.). Le candidat à l'accession à la propriété immobilière est un client qui acquiert son logement, par le biais d’un contrat de vente d'immeuble à construire.
 
5. Sociétés coopératives de construction (CCH, art. L. 212-2 et s., L. 213-1 et s. et R. 213-1 et s.)
Les sociétés coopératives de construction sont des sociétés à capital et à personnel variables ayant pour objet la construction d'un ou de plusieurs immeubles en vue de leur division par lots, ou d'un ensemble de maisons individuelles groupées, à usage d'habitation ou mixte professionnel et d'habitation, destinées à être attribuées ou vendues aux associés.
L'objet de ces sociétés comprend notamment, la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une autre organisation.


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