La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « ALUR » est enfin publiée et a été validée en grande partie par le Conseil Constitutionnel. Elle est d’application immédiate (à compter du 27 mars 2014). Toutefois, certaines dispositions sont dépendantes de la publication de décrets d’application.
L’un des grands apports porte sur les baux d’habitation et notamment le nouvel encadrement des loyers. Même si sa mise en place est progressive, ce nouveau dispositif devra être effectif à l’automne 2014.
Le nouveau mécanisme de contrôle des loyers : le mécanisme de loyer médian minoré et majoré.
A partir de l’observatoire des loyers, et par arrêté, le préfet fixe le loyer médian pour chaque catégorie de logement et pour chaque zone géographique. Suite à la décision du conseil constitutionnelle, quelques ajustements ont été apportés. Ainsi, le loyer de référence majoré est fixé à +20% du loyer de référence et le loyer de référence minoré à -30% du loyer médian de référence. Cet ajustement permet au bailleur de bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre. Dans le texte initial, le préfet pouvait librement limiter cette majoration et ainsi décider que pour une catégorie, le loyer majoré se situerai au maximum à +10% par exemple.
Le locataire pourra demander un ajustement à la baisse si le loyer est supérieur au loyer maximum fixé par arrêté.
Qui est concerné ?
Sont concernées les « zones tendues », celles de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Un décret fixera les communes comprises dans ces zones.
Cette nouvelle mesure est dès à présent applicable à :
- toute conclusion d’un bail avec un nouveau locataire ;
- tout renouvellement d’un bail par la conclusion d’un nouveau contrat.
Le complément de loyer
L’article 6 tel que adopté par le Parlement prévoyait la possibilité pour le bailleur de demander un complément de loyer « exceptionnel » si le logement présentait des caractéristiques exceptionnelles par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le conseil constitutionnel a censuré le « mot « exceptionnel » en estimant « qu’en réservant la faculté d’un complément de loyer à des caractéristiques « exceptionnelles », le législateur a entendu interdire qu’un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer (…) : qu’il a ainsi porté à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi ». … « il en va ainsi de même, par voie de conséquence, de la référence au caractère exceptionnel du complément de loyer ». il apparaît que le propriétaire bénéficiera de plus de souplesse dans la demande de complément de loyer.
Ainsi dans la pratique comment se fera la demande en diminution du loyer ? Dans quel délai ? quid du recours des propriétaires en cas de loyers très bas ?
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