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Patrimoine

Aucune commission n’est due à l’agent immobilier en l’absence de réalisation de l’opération

Un couple conclut une promesse de vente pour l’achat d’une maison, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. N’ayant pas obtenu le prêt, le couple assigne le vendeur et l’agence ayant concouru à l’opération pour constater la caducité du contrat et obtenir la restitution du dépôt de garantie. L’agence demande l’application d’une clause de la promesse prévoyant que dans le cas où la régularisation de l’acte de vente ne pourrait intervenir par la faute de l’une ou l’autre des parties, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lui resterait due.
 

Les acquéreurs n’ayant pas déposé de demandes de crédit conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d’appel juge, en application de l’article 1178 du Code civil, que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée réalisée par la faute des acquéreurs. Elle leur refuse en conséquence la restitution du dépôt de garantie qui reste acquis au vendeur.
Elle rejette également la demande d’indemnité de l’agence, estimant que celle-ci ne prouve pas la mauvaise foi des acquéreurs. L’agence se pourvoit en cassation.

En vain. Mais la Cour de cassation retient un motif autre que la cour d’appel : l’article 6, I de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue. L’agent immobilier ne peut donc pas, sous couvert de l’application d’une clause pénale, prétendre au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.
Cass. 3e civ. 9 juillet 2014 n° 13-19.061 (n° 958 FS-PB), Sté Immoplus c/ L.
 
REMARQUE Lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du Code civil parce que l’acquéreur en a empêché la réalisation par son comportement, l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission faute de réalisation effective de l’opération (Cass. 1e civ. 15-11-2005 n° 02-13.378). Il ne peut prétendre davantage au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération sous couvert de l’application d’une clause pénale insérée dans la promesse de vente. Tel est l’enseignement de la décision commentée ci-dessus. Dans les deux cas, il s’agit de la pure et simple application de l’article 6, I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 qui prévoit qu’aucune « commission » (« honoraires » depuis la loi Alur du 24 mars 2014) ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement réalisée. Rappelons que les dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet sont d’ordre public.


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