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Immobilier

Trouble anormal de voisinage et délai de prescription (opération de construction et responsabilité constructeur)

Cass. Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n° 16-24.352

 

Par un arrêt du 16 janvier 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a, à l‘instar de la deuxième chambre, affirmé la nature extra-contractuelle de l’action sur le fondement du trouble anormal de voisinage, rappelé le délai de prescription applicable et refusé au voisin la possibilité d’invoquer les dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil.

 

En l’espèce, un voisin, victime de désordres matériels affectant sa propriété à la suite d’une décompression du terrain, a assigné le maître de l’ouvrage de l’opération immobilière réalisée à proximité, le maître d’œuvre, l’entrepreneur principal et son sous-traitant en charge des terrassements et des voiles périmétriques, afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

 

Déboutée de ses demandes par Cour d’appel qui les a jugées prescrites, la victime s’est pourvue en cassation.

 

La troisième chambre civile estime, tout d’abord, que les juges d’appel ont, à bon droit, retenu que « l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle »

 

Ce faisant, la solution de la 3ème chambre rejoint celle dégagée par la deuxième chambre civile, 16 mois plus tôt (Cass. Civ. 2ème, 13 septembre 2018, n° 17-22474).

 

Ainsi, alors même que les troubles affecteraient un bien immobilier, l’action sur le fondement des troubles anormaux de voisinage n’est pas de nature réelle immobilière.

 

Partant, la victime ne peut pas invoquer la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil aux termes duquel « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. ».

 

Ce délai écarté, il appartenait à la Cour de préciser la prescription applicable : dix ans à partir du dommage ou de son aggravation en application de l’article 2270-1, ancien, du code civil, réduite à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, ou bien dix ans à compter de la réception en vertu de l’article 1792-4-3 du Code civil issue de loi précité ?

 

La question était posée compte tenu des termes généraux de cette dernière disposition aux termes de laquelle :

 

« En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. »

 

La 3ème chambre civile a cependant refusé d’appliquer l’article 1792-4-3 du code civil à l’action introduite par un tiers à l’opération de construction agissant sur le fondement d’un trouble du voisinage, estimant que l’action ouverte par cette disposition est « réservée au maître de l’ouvrage ».

 

Cette décision a été rendue le même jour que deux autres arrêts par lesquels la troisième chambre civile a affirmé, avec force, que les actions ouvertes par les articles 1792-4-2 et 1792-4-3 du Code civil ne bénéficient qu’au maître de l’ouvrage (Cass. Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n° 18-21.895 : l'action de l'article 1792-4-2 du code civil n'est pas ouverte aux tiers à l'opération de construire, en l’espèce le locataire de l’ouvrage ; Cass. Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n° 18-25.915 : l'article 1792-4-3 du code civil n'a vocation à s'appliquer qu'aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l'ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants, à l‘exclusion des actions entre constructeurs).

 

Dès lors, seule demeure applicable la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil dont la Cour de cassation a, en l’espèce, fixé le point de départ au jour de la stabilisation du dommage, c'est à dire à compter de la réalisation des travaux de consolidation.

 

La décision commentée a néanmoins été rendue sous l'empire du droit applicable antérieurement à la réforme de la prescription, de sorte que le délai d'action offert à la victime était de 10 ans (ancien article 2270-1 du Code civil).    

 

Auteur : Adrien Pelon
Avocat au Barreau de Paris
Chargé d’enseignement à l’université Paris II Panthéon-Assas
Formateur Francis Lefebvre Formation

 

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