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Immobilier

Q&R : Baux commerciaux et COVID-19

La crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, la décision d’imposer le confinement général de la population ou d’imposer la fermeture au public de certains établissements constituent sans aucun doute des événements exceptionnels, qui ont remis en cause la possibilité pour de nombreux débiteurs de faire face à leurs obligations, notamment lorsqu’il s’agit du paiement d’une somme d’argent (intérêts de crédits, loyers, salaires).

 

Face au risque d’une explosion du nombre de dépôt de bilan et de faillite, Bruno Le Maire a annoncé la mise en place d’une succession de plan d’aide à la reprise, tout en affirmant que l’État allait considérer « le coronavirus comme un cas de force majeure pour les entreprises », n’appliquant en conséquence aucune pénalité en cas de retard de livraison des prestataires dans le cadre des marchés publics.

 

Dans ces conditions, de nombreuses questions se posent.

Peut-on invoquer la force majeure pour renégocier son contrat de bail ?

Non, la force majeure permet la suspension de l’exécution en cas d’empêchement provisoire, ou la résolution du contrat en cas d’empêchement définitif, et exonère de l’obligation de réparer le retard ou le défaut d’exécution. Cela n’empêche pas les parties de convenir d’une réduction temporaire du loyer ou pour le preneur d’invoquer l’imprévision contractuelle.

 

En effet, en vertu de l’article 1223 du Code Civil, le preneur à un bail peut obtenir en justice, après mise en demeure préalable du bailleur, une réduction du prix s’il démontre que les conséquences d’un événement ont eu pour conséquence de rendre imparfaite l’exécution de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible conforme du bail commercial. Cette imparfaite exécution de l’obligation de délivrance conforme pourra certainement être retenue pour l’ensemble des commerces pour lesquels l’activité principale mentionnée dans le bail commercial ne peut plus être exercée au regard des circonstances de l’épidémie. Ce mécanisme ne permet pas une suspension des loyers, suppose l’intervention du Juge à défaut d’accord – et nécessairement le Juge des loyers commerciaux, seul compétent - et vient s’ajouter à l’action en révision triennale du loyer prévue par le statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les conséquences directes ou indirectes de l’événement constituent « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rendant l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque »,  le preneur à un bail pourra, en vertu de la théorie de l’imprévision contractuelle prévue par le nouvel article 1195 du Code Civil, demander à son cocontractant de renégocier le contrat, en ayant la possibilité de demander au juge la révision ou l’interruption du contrat en cas d’échec des négociations Toutefois, cet article ne permet pas une suspension des loyers, suppose l’intervention d’un Juge à défaut d’accord et ne vise pas expressément une modification temporaire du contrat.

Peut-on invoquer un évènement de force majeure pour reporter sans risque le paiement des loyers d’un bail commercial ?

Oui, mais ce n’est envisageable que si l’évènement a eu pour conséquence de rendre le paiement du loyer temporairement impossible et ce n’est utile que si le preneur n’est pas éligible au fond de solidarité à destination des entreprises institué par l’ordonnance du 25 mars 2020

 

Pour qu’un évènement de force majeure puisse avoir une conséquence sur une relation contractuelle, cet évènement doit, directement ou indirectement, avoir empêché l’exécution de son obligation.

 

Le débiteur d’une l’obligation qui invoque la force majeure pour justifier son défaut d’exécution doit être dans l’incapacité d’exécuter son obligation au moment où il est tenu de le faire, et ce, en raison de l’évènement de force majeure invoqué.

 

Lorsque l’empêchement est définitif, il entraîne la résolution de plein droit du contrat.

 

Lorsque l’empêchement est temporaire, il justifie la suspension temporaire de l’exécution concernée ou la résolution si le retard de l’exécution le justifie.

 

Dans le cadre d’un bail commercial, cette possibilité de suspendre temporairement une obligation contractuelle lorsque « l'empêchement est temporaire » devrait ainsi permettre à une entreprise confrontée à un événement de force majeure lui ayant fait perdre les ressources nécessaires au paiement de son loyer de reporter sans risque le paiement de ce(s) loyer(s) à l’issue de la fin de cette période temporaire et de s’exonérer de pénalités telles que les intérêts de retard ou des dommages-intérêts.

 

Cependant, l’invocation des circonstances de l’épidémie comme cas de force majeure en vue d’obtenir le report sans risques ou sanction du paiement des loyers commerciaux ne sera pas utile pour les petites entreprises bénéficiaires du fonds de solidarité qui pourront invoquer le mécanisme légal de report du paiement de leurs loyers et d’exonération de pénalités prévu par l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

 

En effet, le dispositif prévu par cette ordonnance, qui s’applique depuis le 12 mars 2020 et se poursuivra « deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » prévoit que les personnes physiques ou morales éligibles au fond de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts. (…) en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. »


De fait, si une entreprise est confrontée à un cas de force majeure qui rend impossible l’acquittement de son loyer et qu’elle ne bénéficie pas du mécanisme de report sans risque prévu par l’ordonnance du 25 mars 2020, il lui faudra notifier son créancier de son incapacité à s’acquitter de ses obligations en temps et en heure, dans une démarche de loyauté et de bonne foi.


Cette notification devra exposer précisément dans quelle mesure le contrat est affecté par la force majeure ainsi que l’impact de cet évènement concret sur son exécution.

 

Est-il possible d’invoquer la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers d’un bail commercial ?

Non, si la force majeure permet de suspendre temporairement le versement des loyers d’un bail commercial, de procéder à la résolution de ce dernier ou d’exonérer de l’obligation de réparer l’inexécution, elle ne libère pas le preneur de l’obligation de paiement et n’annule pas les dettes locatives accumulées.

 

La Cour de Cassation a eu l’occasion de valider le raisonnement d’une Cour d’Appel qui jugeait qu’en matière de versement de loyer, la survenance d’un cas de force majeure empêchant n'exonérait pas le débiteur d'exécuter son obligation, mais l’exonérait seulement d'une condamnation à payer des dommages-intérêts à raison de cette inexécution contractuelle (Cass, civ, com, 16 septembre 2014, 13-20.306, Publié au bulletin). La Cour de cassation jugeait ainsi que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ».

 

Cette solution devrait continuer de s’appliquer, même si l’article 1148 du Code Civil a été supprimé, puisque dans le rapport au Président de l’Ordonnance, les rédacteurs de la réforme évoquent le caractère reportable ou non des évènements pour apprécier l’existence d’un retard justifiant la résolution du contrat et affirmaient ne souhaiter qu’opérer une « codification de solutions dégagées par la jurisprudence » en ce qui concerne les conséquences de la force majeure.

 

Dans ces conditions et si l’on admet que le juge retiendra la même solution pour un contrat à exécution successive conclu après la réforme, il fait admettre qu’un cas de force majeure ne permet pas à un preneur à bail d’obtenir l’exonération du paiement de son loyer auprès de son bailleur, mais lui permettra simplement de reporter le paiement de ce loyer lorsque l’empêchement devient définitif.

Peut-on invoquer la force majeure pour mettre un terme à un bail commercial ?

Oui, la résolution est de plein droit lorsque l’empêchement est définitif. La résolution est également possible lorsque le retard dans l’exécution de l’obligation le justifie.

 

L’article 1218 prévoit deux circonstances dans lesquelles un cas de force majeure permet d’obtenir la résolution judiciaire ou de plein droit d’un contrat

 

La première circonstance, c’est le cas d’un empêchement temporaire qui entraînerait un retard justifiant la résolution (exemple d'une location de robe de mariage ne pouvant pas être reportée après le mariage). Ce cas de figure n’a cependant pas vraiment vocation à s’appliquer en matière de baux commerciaux et supposerait l’intervention et l’appréciation du juge.

 

La deuxième circonstance possible, c’est le cas d’un empêchement définitif qui était circonscrite, avant l’ordonnance du 10 février 2016 à des cas très spécifiques, tel que, par exemple, la destruction de la chose louée en matière de contrat de bail (art. 1722 C. civ.) Cette résolution en cas d’empêchement définitif n’a cependant pas besoin d’être invoquée, puisqu’elle intervient de plein droit, soit qu’il soit besoin pour le créancier de saisir le juge.