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PLF 2021 : Étalement de la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail d’immeuble par une entreprise

L’Assemblée nationale a adopté la première partie du projet de loi de finances pour 2021. Parmi les mesures destinées au refinancement des entreprises figure l’article 6 qui institue un régime d'étalement de l'imposition de la plus-value de cession d'un immeuble constatée lors d'une opération de cession-bail.

 

L’opération visée, la cession-bail ou « lease-back », consiste pour une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel à le céder à une société de crédit-bail immobilier et à en retrouver immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail.

  • Rétablissement du régime d’étalement de la plus-value préexistant

Ce régime a été institué une première fois en 2009 et concernait alors les opérations de cession-bail d’immeubles réalisées entre le 23 avril 2009 et le 31 décembre 2012. Il avait été codifié à l’article 39 novodecies du code général des impôts (CGI).

En application de ce dispositif, l’entreprise qui cédait son immeuble à une société de crédit-bail et qui devenait locataire en vertu d’un contrat de crédit-bail voyait le montant de sa plus-value de cession imposé par parts égales pendant la durée du contrat de crédit-bail sans pouvoir excéder quinze ans.

  • Modalités d’application du nouveau régime de l’article 6 du PLF 2021

Pourraient en bénéficier les contribuables soumis à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux, y compris pour la quote-part de plus-value réalisée par une société de personnes dont ils seraient associés et qui serait imposable en leur nom dans ces mêmes conditions.

La cession devrait porter sur un immeuble bâti ou non bâti affecté par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Contrairement au précédent régime, les immeubles de placement seraient exclus de la mesure d'étalement. Ainsi, n’entreraient pas dans le champ du dispositif les immeubles affectés par l’entreprise à des activités de gestion de son propre patrimoine.

Les modalités d’imposition seraient identiques, à savoir l’imposition du montant de la plus-value issue du lease-back par parts égales sur les exercices clos durant toute la durée du crédit-bail, sans pouvoir excéder quinze ans.

Le bénéfice de ce régime serait par ailleurs optionnel.

En cas d'acquisition de l'immeuble par l'entreprise ou de résiliation du contrat de crédit-bail, le dispositif prendrait fin et le solde de la plus-value serait immédiatement imposable.

La mesure continuerait de s’appliquer néanmoins dans l’hypothèse où l'immeuble est loué par le crédit-preneur à une entreprise avec laquelle il entretient des liens de dépendance au sens de l'article 39-12 du CGI.

L’entrée en vigueur du dispositif a été amendée par les députés. Il s’appliquerait désormais aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 30 juin 2023 et est précédée d'un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

Le projet initial du gouvernement faisait référence aux promesses de vente ayant acquis date certaine à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

 

Auteur : Juliette Halimi, Fiscaliste

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