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Les tendances 2019 du marché immobilier et les perspectives 2020

Les tendances 2019 du marché immobilier et les perspectives 2020

Après une très bonne année 2018, le marché immobilier a affiché des résultats exceptionnels en 2019. Mais, bien que la conjoncture globale reste favorable, les records de l’an passé ne seront sans doute pas battus en 2020.

 

En 2019, un record a été enregistré sur le marché immobilier français : pour la première fois, le million de transactions a été dépassé, avec un volume de ventes en hausse de plus de 10%, selon les notaires. D’après le réseau Century21, l’an passé, les tarifs ont augmenté en moyenne de 3,1% pour les appartements et de 1% pour les maisons. Fin 2019, ces biens valaient, en moyenne en France, respectivement 3 639 €/m2 et 2 106 €/m2.

 

Des moyennes qui cachent de fortes disparités

Toujours selon Century21, les progressions de tarifs ont été bien plus élevées dans les grandes agglomérations dynamiques que dans les villes moyennes. A titre d’exemple, sur les douze derniers mois, le prix d’un appartement a augmenté de 6,5% à Paris, s’établissant à 10 062 €/m2. Les hausses ont aussi été fortes à Lyon (+10,3%), Nantes (+10,1%), Rennes (+7,6%) et Toulouse (+5,7%).

 

Un financement accessible qui pousse à acheter

Le principal moteur de cette appétence pour la pierre est le niveau historiquement bas des taux de crédit. L’an dernier, ils sont passés sous la barre des 1% en septembre et, en moyenne, un emprunteur s’est financé à 1,12 % en 2019. Début 2020, ils oscillaient autour de 1,2% pour un prêt immobilier sur 20 ans. Ces taux bas ont particulièrement dopé l’investissement locatif car, l’an passé, les bailleurs ont représenté environ 25 % des emprunteurs.

 

Un tassement en vue en 2020

Le dernier rapport du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HSCF), publié à la mi-décembre, a préconisé aux banques de devenir plus prudentes. En effet, les experts ont noté que les prêts immobiliers prenaient une place de plus en plus importante dans le budget des ménages. En 2020, les établissements financiers pourraient donc fortement réduire leur financement au-delà de 25 ans. S’ils le font, cela pèserait sur le pouvoir d’achat des emprunteurs les plus jeunes et des ménages primo-accédants ainsi que des investisseurs.

 

Des progressions de prix moins élevées

Cette probable limitation de l’accès au crédit, doublée d’un pouvoir d’achat réduit (à cause de prix élevés face à un pouvoir d’achat stagnant), devrait contribuer à faire atterrir le marché en douceur. Il a déjà commencé à s’assagir dans certaines villes, comme Bordeaux, qui n’a connu une progression « que » de 1,5% l’an passé, avec un tarif moyen de 4 320 €/m2, alors qu’elle avait flambé entre 2016 et 2018. Même tendance à Marseille, où les prix ont augmenté de 0,7%, Lille (+1,2%) ou Montpellier (+1,5%).

 

Le ralentissement des ventes a démarré

Partout en France, l’écart entre le prix affiché et le prix de vente a augmenté : il est passé de 5,3% à 6,2%. Signe que les acquéreurs négocient davantage avant de se décider. A Paris, le rythme des ventes a déjà commencé à ralentir, avec près de 9% d’acheteurs en moins sur les douze derniers mois. La tendance est identique en petite couronne où, malgré les perspectives ouvertes par le Grand Paris, les ventes ont baissé de près de 5% sur la même période.

 

Pour en savoir plus :

 

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