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La loi 3D et la mise à jour sine die des règlements de copropriété

LA LOI 3DS ET LA MISE À JOUR SINE DIE DES RÈGLEMENTS DE COPROPRIÉTÉ

Les pouvoirs publics ayant décidé de longue date d'engager par voie législative une réforme relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, la loin°2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale - dite loi «3DS» dite loi «3DS» a été promulguée le 22 février 2022. N'ayant pas donné lieu à la saisine du Conseil Constitutionnel, cette disposition législative que l’on peut qualifier de « fourre-tout » comprend pas moins de 271 articles, touchant de nombreux domaines parmi lesquels un texte (article 89) concernant la mise à jour des règlements de copropriétés à venir ou existantes.

 

 Rappels :

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Elan, est venue modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour fixer de nouvelles règles en immobilier applicables pour des lots transitoires (loi de 1965, art. 1er), outre pour les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative (loi de 1965, art. 6-4) d’une copropriété. Pour l’exemple, la notion de lot transitoire n’existait pas dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965. La Cour de cassation avait alors admis leur existence en précisant qu’il « constitue un lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d’utiliser le sol pour édifier une construction et d’une quote-part de parties communes » (Cass. 3e civ. 14-11-1991 no 89-21.167 : Bull. civ. III no 275). Cette définition est reprise et améliorée par la réforme de la loi Élan (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1 modifié) venue imposer sous trois ans la mise en conformité, le cas échéant, de tout règlement de copropriété au regard de ces nouvelles règles applicables pour les lots transitoires et les parties communes spéciales ou à jouissance privative (loi Elan, art. 206 et art.209).

 

Pour les lots transitoires ...

Appelé aussi lot réservé ou de réserve, un lot transitoire permet notamment à un opérateur de conserver des droits sur une fraction nue d’un terrain, afin de pouvoir réaliser un ensemble immobilier par tranches. Depuis la loi Elan, l'article 1er de la loi de 1965 précise qu'un lot de copropriété peut être un lot transitoire « formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante ». Le texte précise que la « création et la consistance » d'un lot transitoire « sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Alors que les syndicats de copropriétaires avaient jusqu’au 22 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec cette disposition. À cette fin, le syndic devait inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision devant être prise à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des propriétaires présents ou représentés).

La loi 3DS précise désormais que les règles relatives au lots transitoires, ainsi fixées par l'article 1er de la loi de 1965 ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Ainsi, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, si le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndic de copropriété doit toujours prévoir d'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires une question portant sur cette mention dans le règlement de copropriété. Néanmoins, loi n'impose plus cette mise en conformité dans un certain délai. La loi 3DS précise d’ailleurs en ce domaine immobilier que « l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot ».

 

Pour les parties communes spéciales ou à jouissance privative ...

Pour ce qui est des parties communes spéciales, certaines parties de l'immeuble ne sont pas utiles à tous les copropriétaires. L'escalier et l'ascenseur en donnent l'exemple, mais aussi les bâtiments distincts dans les grandes copropriétés. Des copropriétaires peuvent être dispensés du paiement des dépenses occasionnées par une partie de l'immeuble. L'article 24, III de la loi de 1965 le prévoit ainsi pour l'entretien et rien n'interdit d'étendre cette possibilité à d’autres frais. Les parties communes à jouissance privative sont quant à elles des parties communes de la copropriété affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. En principe, ces parties sont énumérées dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division. Dans le cadre de la formation loi alur, nous voyons régulièrement qu‘un jardin, une terrasse, un emplacement de stationnement peuvent être à la fois réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire et appartenir indivisément à tous les copropriétaires. L'avantage de la qualification est de restreindre la liberté individuelle en évitant des changements d'usage ou des aménagements préjudiciables à la collectivité des copropriétaires.

Avec l’entrée en vigueur de la loi Elan, l'article 6-4 de la loi de 1965 prévoit que « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». À cet égard, toute copropriété devait faire le nécessaire pour mettre en conformité son règlement, à la date du 22.11.2021. Le syndic devait inscrire la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de chaque assemblée générale. La décision de mise en conformité devant être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (loi Elan art. 209).

Comme pour les lots transitoires, la loi 3DS est venue modérer cette évolution en précisant que cette règle n'est désormais applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, si le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndic de copropriété doit prévoir d'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires une question portant sur cette mention dans le règlement de copropriété. Néanmoins, la loi 3DS n'impose donc plus, là aussi, une mise en conformité d'un règlement dans un certain délai, il est même précisé que l'absence de mention dans le règlement de copropriété « est sans conséquence sur l'existence » des parties communes concernées.

 

En conclusion, les mentions prévues par la loi Elan dans un règlement de copropriété, pour des lots transitoires et des parties communes spéciales ou à jouissance privative, seront légalement exigées pour des immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles mise en copropriété avant le 1er juillet 2022, un syndic doit simplement prévoir d'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, le cas échéant, un projet de résolution, portant sur les mentions prévues, dans le règlement de copropriété.

 

Auteur : Adrien Gotty, formateur immobilier

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