Contrat de location conclu entre un propriétaire et un professionnel locataire, le bail commercial encadre les relations entre les parties. Il est soumis à un statut juridique spécifique, différent des baux classiques. Retour sur les spécificités et les impératifs des baux commerciaux.
Durée
Dans le cas général, les baux commerciaux sont conclus pour une durée minimale de 9 années et ne peuvent en aucun cas être conclus pour une durée indéterminée. Le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial sur une durée triennale (bail 3-6-9). Pour rompre le bail, le locataire devra en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin de la période triennale. La loi prévoit la possibilité de conclure des baux dérogatoires dont la durée ne peut être supérieure à trois ans. Dans ce cas, les deux parties ne sont pas placées sous le régime des baux commerciaux et les clauses de reconduction tacite du bail ne sont pas valables.
Montant du loyer et dépôt de garantie
Librement fixé entre les parties, le montant du loyer n’est pas règlementé. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Celui-ci s’établit en général à un trimestre de loyer lorsque que le loyer est payable d’avance (terme à échoir) et à deux trimestres si le loyer est payable à terme échu. Une somme remboursée au locataire lorsqu’il quitte les lieux dans le respect des clauses contractuelles de location. Tous les trois ans, le bailleur a la possibilité de procéder à une révision de loyer. Celle-ci reste strictement encadrée et ne peut dépasser l’évolution de l’indice trimestriel de référence : indice trimestriel du coût de la construction ou indice trimestriel des loyers commerciaux.
État des lieux et annexe
Un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie des lieux. Celui-ci peut être réalisé à l’amiable ou par huissier de justice et doit être joint au contrat de location. A défaut, le bailleur ne pourra attester de l’état de réception du local par le locataire. Par ailleurs, trois diagnostics techniques sont obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic amiante et état des risques naturels, miniers et technologiques.
Rédaction et appel aux conseils
La rédaction d’un contrat de bail commercial doit comporter plusieurs éléments. D’une part, un inventaire des charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué. Par ailleurs, le contrat doit stipuler la répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur. En général, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire, tandis que le gros œuvre reste à la charge du bailleur. Dans le cas d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit stipuler la répartition des charges entre les différents locataires, selon la surface exploitée. Pour éviter tout oubli, l’accompagnement par un avocat ou un notaire dans la rédaction du contrat entre les parties reste fortement recommandé.
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