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Patrimoine

IFI : de nouvelles règles pour l’imposition de la fortune

Depuis sa mise en place, l’impôt sur la fortune immobilière suscite un grand nombre d’interrogations, qui pour la plupart ont trouvé  leur réponse. Décryptage.

La fortune, en France, a connu une mutation structurelle sans précédent au point d’être aujourd’hui financière à 70 % et à seulement 30 %, immobilière. Résultat, le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière – IFI-  fait de nombreux gagnants, quelques perdants, et des ni-ni dont la situation ne change pas. L’IFI est un impôt dû uniquement par les personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable, au 1er janvier de l’année d’imposition est au moins égal au seuil légal. Les actifs immobiliers des personnes morales peuvent, toutefois, impacter la situation patrimoniale de leurs associés au regard de la taxation IFI.  

 

Rien que l’immobilier mais tout l’immobilier

Pour déterminer s’il est concerné par la taxation IFI, le contribuable, doit selon l’article 965 du code général des impôts (CGI) prendre en compte les biens et les droits immobiliers dont il est directement propriétaire : logements occupés ou non, donnés en location ou pas, terrains etc. Sont également dans le champ de l’IFI « les titres de sociétés ou d’organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, sauf s’ils sont affectés à l’exercice d’une activité opérationnelle », signale maître Thomas Laumière, avocat au cabinet CMS Francis Lefebvre Avocats.

« La taxation n’est pas limitée aux sociétés à prépondérance immobilière. Elle s’applique à l’ensemble des titres de sociétés cotées ou non, détenant directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers non exonérés, ajoute maître Thomas Laumière. Peu importe la forme sociale SA, SARL, SAS, SCI, SASU etc, et le régime fiscal IS, ou IR.

La taxation touche également les organismes de placement collectif, notamment Sicav, SCPI, FCP, Spipicav mais aussi certaines assurances-vie et contrats de capitalisation. En revanche, sont exclues de l’IFI les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier. Cette exclusion est une façon de ménager les associés minoritaires.

Attention, il n’existe pas de possibilité de souscrire un pacte « Dutreil » en matière d’IFI pour pouvoir bénéficier d’une exonération de 75 %.

Les associés ayant conclu de tels pactes pour l’ISF doivent continuer à remplir leurs engagements en cours jusqu’à leur terme afin de consolider les exonérations passées.

 

Résidence principale, immobilier de rapport : quelques spécificités

La résidence principale du redevable fait partie du patrimoine immobilier soumis à la taxation IFI, moyennant un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Ce qui a suscité quelques questions lorsque l’administration fiscale a dans un premier temps, indiqué limiter la déductibilité des dettes d’acquisition, concrètement l’emprunt immobilier l’ayant financé, à 70 % de sa valeur.Revirement notable favorable aux contribuables dans le Bofip consacré à l’IFI, l’administration fiscale y admet que « les dettes admises en déduction afférentes à la résidence principale sont pleinement déductibles sans toutefois pouvoir excéder la valeur imposable de cette dernière (soit 70 % de sa valeur réelle) », explique maître Thomas Laumière.

En clair, si la dette d’acquisition dépasse la valeur imposable de la résidence principale, la partie non imputée est perdue, elle ne peut pas constituer un passif déductible des autres actifs.

Se pose également la question de cette pratique popularisée sous le nom de « rachat » de crédit consistant à réaliser un emprunt immobilier à des conditions  plus avantageuses pour rembourser le précédent crédit bancaire ayant financé l’acquisition de la résidence principale. Au regard des règles IFI, peut-on considérer ce nouvel emprunt comme réalisant le financement de l’acquisition et donc admettre sa déduction ? La réponse ne semble pas aller de soi. Ne font pas partie du passif déductible la taxe d’habitation d’un logement locatif ainsi que l’impôt sur les revenus locatifs procurés par le bien immobilier.Restent déductibles les taxes foncières et la taxe sur les logements vacants.

 

Les assurances-vie et l’IFI  en questions

Juridiquement, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation est un placement financier, qui ne devrait pas être concerné par la taxation IFI. La possible soumission à cet impôt est à chercher du côté des investissements réalisés par l’assureur bénéficiaire des cotisations versées par le souscripteur. Or, les assureurs-vie investissent une grande partie de leurs avoirs financiers dans des actifs immobiliers. 

C’est pourquoi, le législateur a décidé d’intégrer la composante immobilière de l’assurance-vie dans l’IFI. Pendant leur phase d’épargne, les contrats d’assurance-vie rachetables exprimés en unités de compte sont imposables dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte. La même règle s’applique aux souscripteurs de contrats de capitalisation. Le souscripteur n’a pas le moyen de savoir comment son assureur a, précisément investi ses versements, ce dernier doit donc lui fournir à temps, les valeurs à intégrer dans l’évaluation de son patrimoine imposable à l’IFI.

Les contrats d’assurance-vie non rachetables dont les primes versées après l’âge de 70 ans étaient jusqu’à présent soumis à l’ISF,  quittent définitivement le champ de l’IFI, et ne sont plus imposés sur la fortune.

 

Michèle Auteuil

 

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