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Immobilier

Decret tertiaire : impacts sur les baux commerciaux

Le dispositif issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, son décret du 23 juillet 2019 ainsi que son arrêté d’application du 10 avril 2020, crée deux nouvelles obligations à la charge des propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et des locataires, le cas échéant :

  • une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du bâtiment qui passe par la réalisation de travaux et une optimisation de l’utilisation des locaux, et
  • une obligation pour les parties au contrat de bail commercial de communiquer les données de consommation énergétique et de les transmettre, à compter de l’année 2021, sur la plateforme numérique « OPERAT » mise en place par l’ADEME ; étant précisé que les premières transmissions devront être effectuées dès le 30 septembre 2021 pour les données relatives à l’année 2020.

 

Ces nouvelles obligations sont applicables à tout bâtiment (ou partie ou ensemble de bâtiments) hébergeant une activité tertiaire marchande (entrepôts, commerces, transports, activités financières, plateaux de bureaux, services, hébergement, restauration, immobilier, information-communication etc) ou non marchande (services publics), sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1.000 m², et existant à la date de publication de la loi ELAN, c’est-à-dire au 24 novembre 2018.

 

Les textes laissent la liberté aux parties de répartir contractuellement entre preneur et bailleur la charge desdites obligations. Le contrat de bail commercial devra donc intégrer ces nouvelles obligations et refléter la répartition en question telle qu’elle est souhaitée par les parties (transfert de la réalisation de travaux, mises en conformité, transmission des informations de consommations, contrat de performance énergétique, refacturation des charges, etc.).

 

A la différence du dispositif des Grenelles de l’environnement I et II notamment s’agissant de l’annexe environnementale, les obligations en question sont assorties de sanctions (contraventions, mise en œuvre d’un plan d’action, logique de « name and shame »).

 

Enfin, le texte crée une nouvelle annexe au bail, destinée à assurer le suivi du respect de l’obligation de réduction de la consommation d’énergie, et qui sera, selon le décret du 23 juillet 2019, établie à l’aide d’une attestation numérique générée chaque année par la plateforme numérique, et pour la première fois en fin d’année 2021.

 

Les parties devront alors enfin devoir articuler les données et obligations rappelées ci-avant et de l’annexe en question avec celles figurant dans le diagnostic de performance énergétique, qui pour mémoire devient opposable au bailleur à compter du 1er janvier 2021, d’avec aussi les données de l’annexe environnementale obligatoire pour les bureaux ou commerces de plus de 2.000m².

 

Auteurs : Amélie PINCON, Avocat associé, SIMON Associés

Eléa Legrain, Avocat en droit immobilier, SIMON ASSOCIES

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