Crédit immobilier : quels changements en 2022 ?

Nouvelles règles pour les établissements bancaires, nouvelle loi sur l'assurance emprunteur, hausse des taux, l’année 2022 s’annonce charnière pour le marché du crédit immobilier. Explications.

Préserver le modèle français de financement de l’immobilier : c’est l’objectif de la nouvelle recommandation du Haut Conseil de la stabilité financière (recommandation n° R-HCSF-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France), imposée aux banques depuis le 1er janvier 2022. Ce nouveau cadre a pour objectif de réduire les prêts trop risqués, en fixant un seuil de 35 % d'endettement par ménage (intégrant l’assurance). Les prêts de longue durée sont également limités à travers une échéance maximale de 27 ans pour le neuf et de 25 ans pour les autres biens. Si les établissements bancaires s’exposent à des sanctions en cas de non-respect de ces nouvelles règles, ils disposent néanmoins de marges de manœuvre. Les banques peuvent en effet toujours déroger à ces recommandations, à condition de limiter ce niveau d’exception à 20 % des crédits accordés chaque trimestre, précise la recommandation. Des dérogations qui devront concerner des prêts visant l’achat d’une résidence principale dans - au moins – 80 % des cas. En pratique, de nombreux établissements bancaires avaient en effet déjà anticipé ces nouveautés réglementaires depuis quelques mois, afin d’être en conformité au 1er janvier.

Un accès plus difficile au crédit

Pour les emprunteurs, ces changements ont également quelques conséquences. Lors du dépôt de leur dossier d’emprunt, ces derniers doivent désormais veiller à respecter parfaitement les nouveaux critères exigés par les banques. Les particuliers dont les projets se situent au-dessus de la limite de 35 % d'endettement s'exposent ainsi à un risque accru de refus et/ou à des taux d’emprunt élevés. Une nouvelle donne qui confirme l’importance déterminante d’un bon apport personnel pour pouvoir réaliser son projet. Dans ce contexte, certains experts du secteur craignent un accès plus difficile à la propriété pour les investisseurs les plus jeunes ou les plus modestes dans les prochains mois. Selon le 33e observatoire de l'immobilier publié début mars par Meilleurtaux, trois dossiers de crédit immobilier sur dix dépassaient les 35 % d'endettement entre janvier 2021 et janvier 2022[1].

Réduire les coûts de l’assurance emprunteur

Parallèlement, la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur, dite « loi Lemoine », limite les coûts de l’assurance prêt pour les emprunteurs. Parmi les bénéfices importants de cette loi, la possibilité de résilier et de changer d’assurance emprunteur à tout moment (contre 12 mois précédemment) et sans frais. Un droit qui entrera en application en deux temps : le 1er juin pour les nouveaux contrats, puis le 1er septembre pour les contrats en cours (article 8 de la loi n° 2022-270).

Autre changement majeur : la réduction du délai du droit à l’oubli pour les emprunteurs ayant souffert par le passé d’une maladie grave. Auparavant fixé à dix ans pour les anciens malades (à l’âge adulte) du cancer ou de l’hépatite C, ce délai est désormais restreint à cinq ans (article 9 de la loi n° 2022-270). La loi Lemoine impose également la suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers portant sur des projets de moins de 200 000 euros et dont le remboursement est prévu avant les 60 ans du signataire à compter du 1er juin (article 10 de la loi n° 2022-270).

Taux immobiliers : une tendance à la hausse

Enfin, la dernière actualité forte au sujet des crédits immobiliers en 2022 porte sur l’évolution des taux. Dans un article publié le 22 avril, Meilleurtaux souligne en effet une forte hausse des taux immobiliers, avec une évolution de 0,5 point entre février et avril 2022[2]. Une tendance pouvant faire craindre une réduction du nombre de prêts octroyés dans les prochaines semaines.