COVID-19 : Fiscalité applicable à l’abandon de loyers par les bailleurs

Face aux difficultés financières des entreprises dues à la pandémie de Covid-19, le législateur a incité les bailleurs à abandonner tout ou partie des loyers dus. pour sécuriser ce type d’opérations, un régime fiscal spécifique a été institué à travers l’article 3 de la deuxième loi de finances rectificative du 25 avril 2020.

Durée d’application du régime et baux visés

Le régime fiscal spécifique est applicable temporairement sur la période du 15 avril 2020 au 31 décembre 2020.

Il concerne uniquement les baux commerciaux et professionnels, excluant donc les baux d’habitation. En d’autres termes, un locataire particulier devra continuer de payer son loyer, sauf « accord » avec son bailleur pour un différé ou un étalement, voire une remise totale ou partielle du loyer.

Fiscalité applicable aux revenus abandonnés par le bailleur

Bailleurs imposables dans la catégorie des revenus fonciers (Article 14 B du Code Général des Impôts)

Les bailleurs (personnes physiques et SCI) seront non imposables sur les loyers nus non perçus alors que les charges correspondantes resteront fiscalement déductibles.

Si la société locataire est un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal du bailleur, le bailleur devra pouvoir prouver les difficultés de trésorerie de l’entreprise pour pouvoir bénéficier de cet avantage.
Si le bailleur est une société commerciale, il ne faut pas qu’il existe un lien de dépendance entre les deux entreprises (au sens de l’article 39-12 du CGI). :

(Article 39-1-9 du CGI) : « a- lorsque l'une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;

b- lorsqu'elles sont placées l'une et l'autre, dans les conditions définies au a, sous le contrôle d'une même tierce entreprise. »

Bailleurs imposables dans la catégorie des BNC (Article 92 B du CGI)

Les abandons de loyers sont également non imposables pour le bailleur sans qu’il soit fait obstacle à la déduction des charges correspondantes.

Bailleurs imposables dans la catégorie des BIC/IS

Les abandons de créances de loyers sont déductibles (Article 39-1-9° du CGI, sur renvoi du 39-13 du même Code), sans contestation possible de l’administration fiscale. Le bailleur est donc dispensé de prouver le caractère normal (au sens fiscal du terme) de cet abandon.

Dans cette situation, l’absence de lien de dépendance est également requise.

Les charges relatives aux loyers non perçus (travaux divers, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) restent déductibles fiscalement (Article 14 B CGI).

Imposition à la TVA

Le loyer n’étant pas encaissé, la TVA ne sera pas exigible. Le Conseil d’État, dans un arrêt du 2 mai 2018, a confirmé cette absence d’imposition à la TVA en cas d’abandon de loyer.

En cas d’option pour les débits, la TVA sera exigible à la facturation. Le bailleur ne pourra récupérer sa TVA qu’en recourant à la procédure des impayés (Article 272-1 du CGI), sauf à renoncer aux loyers avant la facturation.

Fiscalité applicable au locataire

Le produit imposable relatif à l’abandon va venir compenser les charges relatives aux loyers impayés correspondants.

Pour les sociétés auxquelles sont consentis ces abandons, le plafond de 1 000 000 € applicable en matière de report en avant des déficits, est majoré du montant de ces abandons (Article 209-I, alinéa 5 du CGI), pour les exercices clos à compter du 15 avril.