Baux ruraux : obligations du bailleur et du preneur à bail

Dans le cadre d’un bail rural, un propriétaire agricole met à disposition des bâtiments ou des terres à un exploitant. En échange, le contrat prévoit le paiement d’un loyer (fermage) ou la fourniture d’une partie de la récolte (métayage). Rédigé impérativement par écrit (sous seing privé ou par acte notarié), ce type de bail impose certaines obligations aux contracteurs définies par le Code rural et de la pêche maritime (articles L. 411-1 à L. 411-78).

Des obligations pour les deux parties

Le propriétaire doit respecter trois conditions : le paiement de la prime d’assurance incendie et de l’impôt foncier, l’entretien du bien loué, la réalisation de réparations d’urgence.

• À noter que le montant du loyer ne pourra pas être librement augmenté par le bailleur. Il sera en effet mis à jour annuellement selon les recommandations de l'indice national des fermages.

De son côté, le preneur à bail (c’est-à-dire le locataire) est également soumis à certaines obligations. Il est en premier lieu tenu d’honorer son engagement de loyer ou de partage de récolte. Il doit également exploiter réellement le bien dans le cadre d’une activité agricole. En cas d’usurpation du bien par un tiers, il a l'obligation de prévenir le bailleur. Dans le cadre spécifique d'un bail rural environnemental, il lui est imposé de respecter les pratiques culturales (protection de l’eau, respect des paysages…).

Un accord impératif avant la réalisation de travaux

Enfin, le bail rural comporte des obligations spécifiques dans le cas des projets d’amélioration de l'exploitation. S’il souhaite réaliser des travaux, le preneur à bail doit en effet obtenir une autorisation du propriétaire avant d’effectuer toute action non prévue par le bail. En l’absence d’un accord formel un mois avant le début du chantier, il est tenu d’adresser au bailleur une lettre recommandée (avec accusé de réception) précisant les travaux envisagés. Ce dernier dispose alors de 15 jours pour s’y opposer via la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux (Code de procédure civile, articles 880 à 892).