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  • Allègements de loyers liés à la Covid-19 au-delà du 30 juin 2021
Consolidation-normes IFRS

Allègements de loyers liés à la Covid-19 au-delà du 30 juin 2021

L'IASB envisage de prolonger d'un an la modification de la norme IFRS 16 qui permet aux preneurs de contrats de location de bénéficier d'une exemption pour apprécier si un allègement de loyer accordé dans le cadre de la crise sanitaire est une modification du contrat de location ou non.

 

Cette prolongation est proposée parce que les bailleurs continuent d'octroyer des allègements de loyers et que la pandémie de Covid-19 continue de sévir mais ce n'est pas tout.

D'autres modifications sont prévues par ces amendements comme le fait d'obliger les preneurs qui optent pour l'exemption, à appliquer la modification aux exercices ouverts à compter du 1er avril 2021 avec possibilité d'application anticipée.

Pour rappel, les amendements de 2020 ont été adoptés au sein de l'Union européenne par un règlement du 9 octobre, publié au JOUE du 12 octobre 2020. Ils s'appliquent rétroactivement depuis le 1er juin 2020 pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020 (et non à partir du 12 octobre).

 

Synthèse de la norme IFRS 16 et apports des nouveaux amendements.

 

Retour sur les règles applicables aux loyers dans le cadre de la norme IFRS 16

Dans le cadre de la norme IFRS 16, le locataire ne se contente pas de comptabiliser une charge de location périodique. Il comptabilise un actif pour le droit d'utiliser le bien et un passif pour l'obligation locative globale. L'obligation locative est la valeur actuelle des loyers à payer pour toute la durée du contrat. Le prix d'exercice de l'option est inclus, dès lors que le locataire a la certitude raisonnable d'exercer cette option à l'issue du contrat.

 

La valeur actuelle des loyers est calculée à partir du taux implicite du contrat. On obtient ainsi une valeur actuelle des loyers égale à la juste valeur du bien au moment de sa réception par le locataire. À défaut de pouvoir obtenir ce taux, le taux d'actualisation est le taux marginal d'emprunt du locataire.

Cette règle est valable pour tous les types de contrats de location puisque la distinction entre location simple et location financement n'existe plus chez le preneur.

IFRS 16 oblige les preneurs à augmenter d'un côté leur actif et de l'autre, leurs dettes, y compris pour les baux commerciaux, les fameux baux dits « 3-6-9 ».

En cours de vie du contrat, le preneur a aussi l'obligation de vérifier si les modifications qui peuvent intervenir constituent ou non, des modifications du contrat.

 

Une mesure d'exemption et donc de simplification a été proposée par l'IASB pour les allègements de loyers liés à la crise sanitaire. Cette exemption s'applique actuellement sur option du preneur en vertu de l'article 46B de la norme IFRS 16 :

  • si le changement apporté aux paiements de loyers a pour résultat que la contrepartie révisée du contrat de location est pour l’essentiel identique, sinon inférieure, à la contrepartie du contrat de location immédiatement avant ce changement ;
  • s’il y a réduction des paiements de loyers, celle-ci ne porte que sur les paiements originellement exigibles le 30 juin 2021 ou avant cette date (par exemple, un allégement de loyer remplit cette condition s’il donne lieu à des paiements de loyers réduits le 30 juin 2021 ou avant cette date et accrus au-delà du 30 juin 2021) ;
  • aucun changement de fond n’est apporté aux autres termes et conditions du contrat de location.

La mesure doit être prolongée jusqu'en 2022 avec quelques aménagements.

 

Les nouveaux amendements et leur apport à l'exemption dans le cadre du contexte Covid-19

Les nouveaux amendements n'ont pas seulement pour objectif de prolonger les effets des articles 46A et 46B de la norme IFRS 16 jusqu'au 30 juin 2022. Ils prévoient aussi un élargissement du champ d'application de la mesure de simplification (exemption).

Ainsi, la mesure de simplification devrait s'appliquer aux allègements de loyers qui donnent lieu à une réduction des paiements de loyers qui ne porte que sur les paiements exigibles le 30 juin 2022 ou avant cette date.

Les preneurs qui optent pour l'exemption, devraient appliquer la modification pour les exercices ouverts à compter du 1er avril 2021. Une application anticipée est possible.

L'IASB tire aussi les conséquences de ces aménagements sur les comptes annuels. Les dispositions relatives aux méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs au sens du paragraphe 28 de la norme IAS 8 sont écartées pour l'application de la nouvelle modification de la norme IFRS 16.

Les preneurs qui appliquent la modification de l'exemption pour la première fois ne seraient pas tenus de fournir en annexe le montant de l'ajustement pour chaque poste affecté des états financiers, pour la période en cours et chaque période antérieure présentée.

Ils doivent en revanche, toujours selon les modifications proposées par l'IASB, appliquer la modification rétrospectivement, en comptabilisant l'effet cumulatif de l'application initiale de la modification, en ajustement du solde d'ouverture des résultats non distribués (ou, s'il y a lieu, d'une autre composante des capitaux propres). Cette comptabilisation se fait au cours de l'exercice de première application de la modification de l'exemption.

 

La période de commentaires de 14 jours s'est terminée le 25 février 2021 et la publication des amendements est prévue pour fin mars 2021.

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